Închiriere

Contractul de închiriere , în drept , constituie contractul prin care o parte (numită locator ) se angajează să permită unui alt subiect (chiriaș sau chiriaș) să folosească un lucru pentru un anumit timp în schimbul unei contraprestații specifice (așa-numita „chirie” sau "chirie").

Istorie

Contractul derivă din institutul roman de locatio conductio , care a inclus un caz mai larg decât omologul actual.

In Italia

Principala disciplină a institutului este reglementată de articolele de la nr.1571 până la nr.1654 din Codul civil italian .

tip de contract

Există diferite cifre de închiriere:

• închiriere de bunuri mobile, în special bunuri mobile înregistrate;
• închiriere de bunuri imobile neurbane sau urbane.

De asemenea, face distincție între:

• închiriere comercială;
• leasing pentru uz rezidențial (pentru acesta din urmă există alte tipificări, cum ar fi leasingul sezonier sau pensiunile ).

Atunci când leasingul are ca obiect un bun productiv, acesta este denumit contract de leasing ^[1] .

De asemenea, conform codului:

• contractul de închiriere poate fi nedeterminat (una dintre părți se poate retrage din contract atunci când dorește, dând o notificare de reziliere cu o notificare adecvată) sau cu termen fix ^[2] ;
• înstrăinarea activului închiriat, cu condiția ca leasingul să aibă o dată anterioară transferului, nu duce la dizolvarea contractului ^[3] ( emptio non tollit locatum );
• proprietarul este obligat să livreze și să mențină proprietatea închiriată "într-un stat care va fi utilizat pentru utilizarea convenită" ^[4] ;
• chiriașul este obligat să folosească proprietatea închiriată în conformitate cu utilizarea convenită și cu diligența unui om de familie bun ^[5] ;
• dacă nu se convine altfel, chiriașul are posibilitatea de a subînchiria proprietatea, dar nu poate cesiona contractul ^[6] .

Nevoile urgente de locuințe care au apărut după cel de-al doilea război mondial au dus la o legislație copioasă, dar anorganică, menită să stabilizeze piața imobiliară, cu referire în special la contractele legate de închirierea de proprietăți rezidențiale. Intervențiile periodice de reglementare care vizează prelungirea duratei contractelor deja stipulate s-au succedat, implicând, dimpotrivă, o restricție puternică a libertății de negociere în această privință. Legea nr. 392 din 27 iulie 1978 (așa-numita lege a chiriei echitabile ) a efectuat o reorganizare organică a problemei. Cea mai semnificativă prevedere a fost conținută în articolul 14, care prevedea o limită maximă pentru chirie (și, de asemenea, pentru subînchiriere): chiria echitabilă, de fapt.

În contextul social și economic radical schimbat din anii 1990, a apărut necesitatea unei revizuiri a acestor dispoziții obligatorii. Astfel, dispozițiile referitoare la articolul menționat anterior au fost abrogate prin legea nr. 359 din 8 august 1992 (așa-numita lege privind acordurile în derogare ), care a dat naștere liberalizării chiriilor .

Astăzi reglementarea închirierii proprietăților rezidențiale este reglementată organic (dar nu exclusiv) de legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 („ Regulamentul de închiriere și eliberare a clădirilor utilizate în scopuri rezidențiale ”).

Obligațiile părților

Obligațiile locatorului sunt:

• livrați articolul în stare bună, adecvat pentru utilizarea convenită și fără defecte;
• garantează plăcerea lor pașnică în timpul contractului de închiriere.

Obligațiile chiriașului (sau ale chiriașului) sunt:

• să plătească chiria după cum sa convenit în contractul de închiriere în termenele convenite;
• preluați lucrul și respectați diligența normală a tatălui familiei;
• restituie la sfârșitul contractului lucrul din statul în care l-a primit: dacă a făcut îmbunătățiri, nu i se datorează nimic dacă locatorul nu și-a dat consimțământul și a consimțit la rambursare.

Proprietarul trebuie să livreze o unitate de locuințe care are condiția de a fi locuibilă, în conformitate cu legislația italiană, cu cea regională și cu reglementările municipale privind construcția.

În cazul în care chiriașul obține un profit fără un contract de închiriere, acesta poate fi trimis în judecată pentru exercitarea abuzivă a activității economice. Proprietarul trebuie să declare șederea oricăror cetățeni non-UE în termen de 48 de ore la secția de poliție. Proprietarul comite infracțiunea de ajutorare a imigrației ilegale în cazul în care una sau mai multe persoane ilegale locuiesc în proprietate, chiar dacă contractul este încheiat cu imigranți în stare bună cu permise de ședere. Pentru ca infracțiunea să fie comisă de către proprietar, este necesară o conduită deliberată necorespunzătoare, care impune condiții oneroase în ceea ce privește prețul și calitatea proprietății, care nu sunt conforme cu cele practicate în zonă și / sau persoanele obișnuite ^[7] .

Durată

Durata contractului este stabilită de părți și nu poate fi mai mică de o zi sau mai mult de treizeci de ani. Contractul de închiriere pe zece ani este transcriptibil .

Durata contractelor este reglementată de lege. În ceea ce privește contractele referitoare la proprietăți imobiliare de uz rezidențial, există contracte tranzitorii, a căror durată nu poate depăși 18 luni, în timp ce celelalte contracte au o durată de cel puțin 3 ani. Durata închirierii localurilor destinate activității comerciale este de cel puțin 6 ani.

Există două forme contractuale de închiriere a proprietăților rezidențiale, astfel cum prevede legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 , care reglementează contractele de închiriere a proprietăților rezidențiale: contracte cu chirie convenită, cunoscute și sub denumirea de contracte concertate, și contracte de închiriere gratuită.

• în contractul „chirie gratuită”, părțile stabilesc în mod liber cuantumul chiriei și al altor condiții de închiriere, cu excepția duratei, care trebuie să fie de cel puțin 4 ani, care poate fi reînnoită automat pentru încă 4, cu excepția cazurilor speciale, cum ar fi preluarea a proprietarului, vânzarea sau renovarea proprietății etc;
• în contractul „chirie agreată”, contraprestația este reglementată în acordurile teritoriale stipulate între organizațiile de proprietari și cele ale chiriașilor. În acest contract, chiria este mai mică decât prețurile pieței, motivul este satisfacerea nevoilor celor care nu au venituri mari. Pentru acest contract legea stabilește avantaje fiscale pentru proprietar și chiriaș. Durata contractului de leasing este de 3 ani plus cel puțin 2 ani de reînnoire, automat, cu excepția cazurilor speciale.

Mai mult, decretul interministerial din 30 decembrie 2002 , emis de ministrul infrastructurii și transporturilor împreună cu ministrul economiei și finanțelor , definește criteriile generale pentru contractele standard pentru studenții nerezidenți, adică destinate celor care studiază în afara orașul de reședință. Aceste contracte au o durată cuprinsă între minimum 6 luni și maximum 3 ani, pot fi semnate de unul sau mai mulți studenți, chiar organizați în cooperative, sau de companii pentru dreptul la educație .

Mai mult, în conformitate cu decretul Ministerului Infrastructurilor și Transporturilor din 14 iulie 2004, este posibil să se stipuleze contracte de închiriere tranzitorii, care durează de la 1 la 18 luni și cu chirie gratuită, sau cu un plafon stabilit prin acorduri teritoriale pentru densitate mare locuințe, sau prin decret ministerial , egal cu 120% din chiria „convenită”. Pentru acest tip de contract nu există concesii fiscale: aspectul care iese în evidență este durata contractului de leasing, o consecință a nevoilor temporare ale chiriașului .

Începând din 2011 (Decretul legislativ 23/2011 art. 3), locatorul poate opta pentru o impozitare a veniturilor din închiriere cu cuponul uscat, o rată fixă ​​pentru orice tip de închiriere, cuantumul chiriei, categoria cadastrală a imobilului. Veniturile impozitate cu un cupon fix sunt, prin urmare, excluse din impozitul pe venit impozabil.
Singurele condiții: proprietatea este destinată utilizării rezidențiale, contractul înregistrat în mod corespunzător, proprietarul renunță la orice creștere a chiriei (inclusiv reevaluarea ISTAT).

Clădire ocupată

În ceea ce privește contractele de leasing și altele asemenea, pentru legislația italiană , o proprietate ocupată este atât o locuință în care cineva își exercită dreptul de ședere , în virtutea unui contract de închiriere obișnuit (sau pentru un alt titlu sau drept de utilizare ), care are același efect și o casă în care locuiește cineva (sau de care deține posesiunea) din motive de fapt, inclusiv cele extracontractuale.

Prin urmare, conceptul, atunci când ocuparea proprietății poate avea semnificație juridică, se opune în primul rând definiției așa-numitei „locuințe vacante”, care poate avea efecte, de exemplu, în centrele urbane cu o densitate mare a populației , în cazul în care utilizarea unei utilizări proprii a unei case (spre deosebire de menținerea unei locuințe neutilizate) nu privește piața de închiriere de activele disponibile și dă naștere unei diferențe de tratament, de exemplu, fiscale, de către organismele publice și autoritățile locale, în general cu o avantaj pentru ghemuit și dezavantaj pentru casa vacantă.

Proprietatea ocupată obligă orice cumpărător să respecte situațiile juridice actuale, astfel încât, de exemplu, proprietatea este ocupată pentru derularea unui contract de închiriere sau există un drept de ședere, acesta trebuie să respecte termenii stabiliți de lege în ceea ce privește opozițiile anterioare alienatorul.

Distincția între leasing și închiriere

Conform jurisprudenței constante a Curții de Casație, ^[8] distincția dintre contractul de închiriere și contractul de închiriere a bunurilor mobile constă în faptul că chiriașul, fără a atribui utilizarea bunurilor mobile chiriașului, se angajează să îndeplinească cu aceasta, prin propria sa muncă sau a altora, anumite activități în favoarea contrapartidei și riscul activităților desfășurate este, prin urmare, responsabilitatea sa, deoarece lucrul rămâne în sfera sa de disponibilitate și este utilizat de el sub direcția sa tehnică și fără nicio interferență a navlositorului. Dimpotrivă, în contractul de leasing al bunurilor mobile, atunci când chiriașul dobândește posesia lucrului, care intră astfel în sfera disponibilității sale, riscurile inerente utilizării sale revin asupra acestuia .

In lume

În Ontario

În provincia canadiană Ontario , relațiile dintre proprietari și chiriași ai proprietăților rezidențiale sunt guvernate de Legea chiriașilor rezidențiali din 2006 ^[9] , care a abrogat Legea privind protecția chiriașilor din 1997 ^[10] Legea din 97 a înființat Tribunalul Ontario pentru locuințe de închiriere. , un organism cvasi-judiciar specializat în chestiuni legate de relațiile contractuale de închiriere între proprietari și chiriași. Legea a garantat în mod specific proprietatea, permițând emiterea unor ordonanțe de evacuare executorii fără a asculta contrapartea .

Legea din 2006 a abolit Tribunalul Ontario pentru locuințe de închiriere , înlocuindu-l cu Consiliul proprietarilor și chiriașilor , una dintre cele opt instanțe guvernamentale provinciale însărcinate cu administrarea justiției sociale. ^{[11] [12]} Înainte de a putea emite o decizie, are obligația să efectueze o încercare de mediere consensuală și să audieze ambele părți în luptă ^[13] cărora li se oferă dreptul de a furniza orice probă cel puțin uneia membru al comisiei de judecată. Pe lângă capacitatea de a valida ordinele de evacuare, Curtea are puterea de a reduce chiriile în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către locator cu privire la obligațiile contractuale și legale (de exemplu, obligațiile de întreținere), precum și de a emite ordine referitoare la obligațiile de do.

Locatorul poate acționa în justiție, sub sancțiunea nulității cererii, numai dacă locatarul a intrat deja în posesia unității imobiliare. În cazul în care contestația este depusă după ce chiriașul a eliberat unitatea, proprietarul este obligat să plătească o taxă compensatorie către Curtea pentru Cereri Mici din Ontario. ^{[14] [15]}

Părțile au dreptul de a fi reprezentate de un avocat sau un asistent legal autorizat să practice de către Societatea de Avocați din Canada Superioară. Proprietarii au privilegiul de a fi reprezentați de persoane disponibile gratuit, cum ar fi un angajat, un prieten sau un membru al familiei. ^{[16] [17]}
În general, procedura se soluționează într-o singură audiere a ambelor părți înainte de hotărâri în termen de 25 de zile de la prima depunere a cererii părții, în timp ce decizia este publicată într-un timp mediu de 5 zile de la prima ședință. Prin urmare, procesul de evacuare sau procedura de revizuire contractuală are o durată totală de aproximativ o lună. ^[18]

Notă

Elemente conexe

• Cupon uscat
• Contract (legislația italiană)
• Taxa de înregistrare
• Dreptul de ședere
• Închiriere sezonieră
• Localizare evolutivă
• Indicele național al prețurilor de consum pentru familiile cu guler albastru și alb

Alte proiecte

• Wikționarul conține dicționarul lema « locație »
• Wikimedia Commons conține imagini sau alte fișiere închiriate

Cerințe normative

• Legea 27 iulie 1978, nr. 392 , în materia „ Disciplina contractelor de închiriere a proprietăților urbane ” .
• Legea 8 august 1992, nr. 359 , pe tema „ Măsuri urgente pentru reorganizarea finanțelor publice ”
• Legea 9 decembrie 1998, nr. 431 , pe tema „ Disciplina contractelor de leasing și eliberarea clădirilor utilizate în scopuri rezidențiale ” .
• Art. 19 alin. 15 din Legea din 30 iulie 2010, nr. 122 (Obligația de a indica datele cadastrale în contractele de închiriere și închiriere, precum și transferurile și altele asemenea)

Închirieri scurte

• Art. 4 din Decretul-lege 24 aprilie 2017, nr. 50 - Dispoziții financiare urgente, inițiative în favoarea autorităților locale, intervenții suplimentare pentru zonele afectate de cutremure și măsuri de dezvoltare.
• Art. 13-quater din Decretul-lege 30 aprilie 2019, nr. 34 - Măsuri urgente pentru creșterea economică și pentru rezolvarea unor situații specifice de criză.

linkuri externe

• Fișă informativă privind închirierile pe site-ul Agenzia delle Entrate , pe Agenziaentrate.gov.it . Adus la 10 noiembrie 2012 (arhivat din original la 1 noiembrie 2012) .

Portalul legii : accesați intrările Wikipedia care se ocupă de drept