Criterii și valori de estimare

De la Wikipedia, enciclopedia liberă.
Salt la navigare Salt la căutare

Criteriile de estimare sunt reguli metodologice pe care se bazează distincția obiectului cercetării valorii estimate . [1]

Valorile estimate , pe de altă parte, se referă la valorile interesului pentru estimări, practici comerciale și contabilitate . [2] .

Criterii de estimare

Conform postulatului de scop, care aparține principiilor fundamentale de evaluare, [3] valoarea unei proprietăți este o funcție a scopului specific pentru care este întocmită evaluarea proprietății. Gândiți-vă doar la diferența de scop dintre o evaluare făcută pentru o vânzare și una realizată în scopuri bugetare: acest scop diferit înseamnă că, în funcție de aceasta, proprietatea poate avea valori diferite. Pentru a lua în considerare acest lucru, metodologia de estimare indică cel puțin cinci criterii de estimare; sunt după cum urmează: [4]

  1. Valoarea de piață : se referă conceptual la prețul de piață al unei proprietăți, ca punct de întâlnire pentru cerere și ofertă.
  2. Valoarea costului : se referă la suma cheltuielilor care ar trebui suportate pentru construirea unei anumite proprietăți, într-un anumit timp și situație locală.
  3. Valoarea transformării : se referă la diferența dintre valoarea de piață a unei proprietăți după un proces de îmbunătățire și costul necesar pentru îmbunătățirea acesteia.
  4. Valoare complementară : se referă la diferența dintre valoarea de piață a unei proprietăți complexe și valoarea de piață a părții reziduale a complexului, excluzând deci partea de evaluat.
  5. Valoare de înlocuire : se referă la valoarea de piață a unei proprietăți care o înlocuiește pe cea de evaluat.

Valorile estimative

Criteriile de estimare care au fost indicate se referă, după cum se poate observa, la magnitudini și fenomene economice. Astfel, de exemplu, criteriul valorii de piață amintește conceptul obișnuit conform căruia determinarea unui preț are loc prin întrunirea cererii și ofertei prezente pe piață. Cu toate acestea, în scopul evaluării imobiliare, o astfel de definiție nu indică circumstanțele și măsura exactă care trebuie căutată în evaluare [5] . Standardele naționale și internaționale vin în ajutorul practicii de evaluare cu definiții specifice ale valorilor de evaluare . În scopul transparenței unui raport de evaluare, este esențială o claritate maximă a valorilor estimate stabilite ca obiectiv. Din acest motiv, evaluatorii trebuie să respecte definițiile tehnice formulate de Standardele de evaluare a proprietății. În scopul studierii ulterioare, ar trebui remarcat faptul că standardele în sine conțin elemente explicative și note interpretative, care pot fi găsite și în textele moderne estimo [6] .

Valoare de piață

O piață în care se formează prețurile

Valoarea de piață (VM) este suma estimată pentru care o anumită proprietate poate fi vândută la data evaluării între cumpărător și vânzător, ambele fiind necondiționate, independente și cu interese opuse, după o activitate adecvată de marketing pe parcursul căreia părțile au acționat cu capacitate egală, prudență și fără nicio constrângere [7] .

O definiție substanțial similară este următoarea.

Valoarea de piață este suma estimată la care proprietatea ar fi vândută la data evaluării într-o tranzacție între un vânzător dispus și un cumpărător, în condiții normale de piață, după o promovare comercială adecvată, ca parte a căreia părțile au acționat complet cunoașterea faptelor, cu prudență și fără nicio constrângere [8] .

Observații privind valoarea de piață

Definițiile de mai sus sunt importante deoarece stabilesc condițiile referitoare la o vânzare ipotetică, al cărei preț ipotetic ar coincide cu valoarea de piață căutată. Prin urmare, conceptul de VM nu depinde de prețul real care a fost realizat pe piață la data evaluării, deoarece acesta ar fi putut fi definit în condiții diferite de cele din definiție [9] .
Adjectivele care uneori însoțesc numele VM, cum ar fi VM „deschis” sau „competitiv”, nu sunt doar inutile [10] , dar nu au nicio semnificație, deoarece definiția completă și comentată este raportată clar în standarde iar adjectivele suplimentare dau naștere doar suspiciunii că cei care le folosesc vor să se detașeze de ele.
În ceea ce privește alegerea procedurilor de estimare pentru determinarea VM, acestea trebuie selectate pe baza metodelor obișnuite de schimb ale activului de pe piață. Atunci când se bazează pe date de piață, fiecare procedură de estimare este o procedură comparativă [11] .

Valoarea justă

Valoarea justă este suma pentru care un activ poate fi schimbat între părți motivate și conștiente, independent unul de celălalt [12] .

Regulile contabile, de unde provine acest termen, spun următoarele. Valoarea justă este prețul la care un activ poate fi cumpărat și vândut sau la care este posibilă stingerea unei datorii, între subiecți bine informați, necondiționați, independenți și cu interese opuse [13] .

Valoare de utilizare

Valoarea de utilizare este: 1) valoarea actualizată a estimărilor fluxurilor viitoare de numerar așteptate care decurg din utilizarea continuă a unui activ și disponibilitatea acestuia la sfârșitul duratei sale de viață; 2) valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare preconizate care trebuie să provină de la un activ sau de la o entitate generatoare de fluxuri de numerar [14] .

Codul Tecnoborsa clarifică faptul că Valoarea în utilizare exprimă valoarea unui activ în raport cu o anumită utilizare pentru un anumit utilizator [15] .

Valoarea sau valoarea investiției

Valoarea investiției este valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau o clasă de investitori, pentru investiții specifice sau obiective operaționale. Acest concept subiectiv se referă la proprietăți specifice pentru un anumit investitor, grup de investitori sau entități cu obiective și / sau criterii de investiții identificabile [16] .

Valoare specială

Valoarea specială este o sumă peste valoarea de piață care reflectă atributele specifice ale unui activ și care se aplică numai unui cumpărător special [17] . Un Cumpărător Special este un cumpărător pentru care un activ are o valoare specială datorită avantajelor care decurg din proprietatea sa, care nu ar fi disponibile pentru cumpărătorii obișnuiți de pe piață [18] .

Valoarea fuziunii (valoarea sinergică sau valoarea căsătoriei)

Valoarea fuziunii este un element suplimentar de valoare creat prin combinarea a două sau mai multe interese, unde valoarea dobânzilor combinate valorează mai mult decât suma dobânzilor inițiale [19] .

Valoarea garanției (valoarea creditului ipotecar)

Valoarea creditului ipotecar se referă la valoarea unei proprietăți determinată de un evaluator, printr-o estimare prudențială a comercializării viitoare a proprietății în sine, luând în considerare aspectele de durabilitate pe termen lung, condițiile normale și cele ale pieței de referință, utilizarea curentă și posibile utilizări alternative adecvate ale proprietății. În estimarea MLV, elementele și componentele speculative sunt omise.

Valoare asigurabilă (valoare asigurabilă sau cost de înlocuire a asigurării)

Valoarea asigurabilă este valoarea unui activ definit într-un contract de asigurare sau într-o poliță de asigurare [20] .

Observații privind valoarea asigurabilă

Prin urmare, putem vorbi despre un cost al reproducerii unui bun bun identic cu cel existent [21]
După cum puteți vedea, standardele sunt destul de rare în acest sens, deoarece definițiile conținute în contractele individuale de asigurare sunt cele care configurează conceptul mai detaliat. În ceea ce privește proprietățile (de fapt, conceptul nu se limitează doar la ele), valoarea asigurabilă se regăsește în politicile de incendiu (atât politicile individuale, cât și contractanții CAR , toate riscurile pentru lucrările civile), în care ia și denumirea de „cost de reconstrucție”. [22] și reprezintă măsura interesului expus unui risc.
Acestea fiind spuse și, prin urmare, referind metodele de calcul la contractele individuale de asigurare, se poate observa că valoarea terenului este exclusă din valoarea asigurabilă a unei clădiri.
A nu se confunda, deci, valoarea asigurabilă cu valoarea asigurată, care reprezintă măsura exactă a dobânzii supuse asigurării.

Valoarea de salvare

Valoarea realizabilă descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfârșitul vieții sale economice în scopul pentru care a fost realizat. Activul poate avea în continuare valoare pentru utilizarea alternativă sau pentru reciclare [23] .

Mai precis, Codul Tecnoborsa se referă la faptul că Valoarea realizabilă exprimă valoarea unei construcții sau a unei clădiri, cu excluderea valorii terenului, ca și cum construcția sau clădirea ar fi oferite spre vânzare pentru piesele și materialele care le compun. mai degrabă decât pentru utilizarea lor continuă, fără însă a fi nevoie să recurgă la reparații speciale și lucrări de adaptare [24] .

Valoarea lichidării

Valoarea lichidării descrie o situație în care un grup de active utilizate împreună într-o activitate sunt oferite spre vânzare separat, de obicei după încetarea activității. Deși sunt adesea asociați cu termenul de vânzare forțată, acești doi termeni au semnificații distincte. Nu există niciun motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o vânzare obișnuită care urmează comercializării corespunzătoare [25] .

Valoare forțată

Deși vânzarea forțată nu constituie o bază de evaluare, deoarece este descrierea unei condiții în care are loc vânzarea, nu un obiectiv distinct de cuantificat, vă rugăm să rețineți că termenul de vânzare forțată este adesea folosit în cazurile în care vânzătorul este sub presiunea de a vinde și / sau o perioadă de marketing adecvată nu sunt disponibile. Dacă nu se cunoaște natura și motivul limitărilor vânzătorului, prețul obținut într-o vânzare forțată nu poate fi prevăzut în mod realist [26] .

Valoare evaluată, evaluabilă sau impozabilă

Valoarea stabilită este o valoare convențională bazată pe legislația aplicată evaluării în scopuri fiscale [27] .

Notă

  1. ^ Tecnoborsa 2005, cap. 5, 1,2
  2. ^ Tecnoborsa 2005, cap. 5, 1,5
  3. ^ Simonotti 2006, pagina 97
  4. ^ Tecnoborsa, cap. 4, 2.5.2 și urm.
  5. ^ Tecnoborsa, cap. 5, 1.4
  6. ^ Simonotti 2006, cap. 5
  7. ^ IVS 2007, IVS 1, 3.1
  8. ^ Banca Italiei, circ. 263/2006, secțiunea IV p. 1
  9. ^ Standarde internaționale de evaluare, IVS 1, 6.2
  10. ^ Standarde internaționale de evaluare, IVS 1, 6.3
  11. ^ Standarde internaționale de evaluare, IVS 1, 1.5
  12. ^ IVS 2007, IVS 2, 3.2
  13. ^ IAS 16, 6
  14. ^ IAS 16, 6, raportat în IVS 2007 p. 422
  15. ^ Tecnoborsa 2005, cap. 5, 2,6
  16. ^ IVS 2007, IVS 2, 3.3
  17. ^ IVS 2007, IBV 2, 3.5
  18. ^ IVS 2007, IVS 2, 3.4
  19. ^ IVS 2007, IVS 2, 3.6
  20. ^ Tecnoborsa 2007, cap. 5, 2.10
  21. ^ Simonotti 2006, p. 133
  22. ^ ANIA - Glosar de condiții de asigurare.
  23. ^ IVS 2007, IVS 2, 6.9.3
  24. ^ Tecnoborsa 2005, cap. 5, 2,22
  25. ^ IVS 2007 IVS 2, 6.9.2
  26. ^ IVS 2007 IVS 2, 6.9.11
  27. ^ Tecnoborsa 2005, cap. 5, 2.13

Bibliografie

  • Codul de evaluare a proprietății - Standardul italian de evaluare a proprietății, Roma, Tecnoborsa, 2018, ISBN 978-88-943158-0-6
  • Comitetul pentru standarde de evaluare, Standarde uniforme de practică profesională de evaluare (USPAP) Ediția 2010-2011 , Washington, 2010, ISBN 978-0-9798728-3-9
  • Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate , Chicago, Appraisal Institute, 1996, ISBN 0-922154-35-X
  • IFRS Foundation, International Financial Reporting Standards IFRS 2010 , Marea Britanie, IFRS Foundation, 2010, ISBN 978-1-907026-60-7
  • Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare, Standarde Internaționale de Evaluare, Londra, IVSC, 2007, ISBN 978-0-922154-94-4
  • David C. Ling, Principiile imobiliare , New York, McGraw-Hill, 2010, ISBN 978-0-07-016713-1
  • Simonotti Marco, Evaluare imobiliară standard, Mantua, ed. STIMATRIX, 2013, ISBN 978-88-904764-5-7
  • The European Group of Valuer's Associations, European Valuation Standards , Estate Gazette, London, 2009, ISBN 978-90-902413-8-8

D'Agostino Alberto "Estimare imobiliară urbană și elemente economice - Fundamente - Criterii - Metode" -2008 Esculapio Bologna ISBN 978-88-7488-252-6 D'Agostino Alberto "Estimare imobiliară urbană și elemente economice cu evaluarea financiară a investițiilor pentru îmbunătățirea și transformarea lucrărilor publice - Fundamente - Criterii - Metode "-2015 Esculapio Bologna ISBN 978-88-7488-849-8

Elemente conexe

linkuri externe

Economie Portalul Economiei : accesați intrările Wikipedia care se ocupă de economie