Utilizare maximă și optimă
Utilizarea maximă și cea mai bună sau Utilizarea maximă și cea mai bună ( HBU ) este un concept utilizat în evaluarea imobiliară . Se afirmă că valoarea unei proprietăți este direct legată de utilizarea acelei proprietăți; Cea mai mare și cea mai bună utilizare este cea mai convenabilă și cea mai bună utilizare care produce cea mai mare valoare a proprietății. Este posibil ca această utilizare să nu fie chiar utilizarea curentă a proprietății. HBU este o desemnare care se referă la o entitate care, potențial, ar putea avea o valoare mai mare dacă este utilizată în scopuri diferite [1] . Potrivit unui articol de pe site-ul United States Fish and Wildlife Service:
„Aceste (HBU) sunt reprezentate de terenuri care au valori mai mari atunci când sunt echipate pentru recreere și protecție decât, în schimb, pentru arboret.” [2]
În evaluări, o entitate este evaluată la cea mai înaltă și cea mai bună utilizare, care maximizează valoarea și crește veniturile . Cu toate acestea, valoarea unei entități la utilizarea sa maximă și cea mai bună nu poate depăși valoarea unei entități în utilizarea sa curentă atunci când este necesară o investiție pentru ao converti într-o utilizare diferită [3] .
Utilizare maximă și optimă
definiția celei mai convenabile și mai bune utilizări definite, de asemenea, ca cea mai mare și cea mai bună utilizare (HBU) a unei proprietăți raportate în Codul de evaluare a proprietății (Capitolul 3, par. 2.10) este următoarea: este utilizarea care are valoarea maximă între valoarea de piață în utilizarea curentă și valorile de transformare pentru utilizările propuse ale unei proprietăți. HBU indică cea mai profitabilă destinație.
Alegerea HBU se referă la utilizări (CdVI - Cap. 3, par. 2.10.2):
- Urbanistic permis
- Fezabil din punct de vedere fizic și tehnic
- Durabil din punct de vedere financiar
- Accesibil din punct de vedere economic
Utilizări permise urbanistic
Numai acele utilizări care sunt sau pot fi autorizate legal sunt incluse în HBU. Aceasta exclude utilizările care nu sunt permise de destinația urbană actuală sau utilizările care nu sunt prevăzute sau interzise de reglementările guvernamentale și utilizările interzise de limitările contractuale sau convențiile.
Proprietățile cu o utilizare preconizată înainte de cea a destinației urbane actuale pot fi neconforme legal. Astfel de utilizări dobândite în trecut, totuși, sunt în general permise chiar dacă nu respectă destinația urbană actuală. Acest lucru se datorează faptului că, deoarece utilizarea lor precede zonarea urbană, acestea intră sub „clauza de salvgardare”. Cu toate acestea, dacă construcția neconformă legală este distrusă sau deteriorată dincolo de o anumită limită, unele dintre aceste utilizări nu pot fi refăcute.
Fezabil din punct de vedere fizic și tehnic
Orice utilizare potențială trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, având în vedere dimensiunea, forma, topografia și alte caracteristici ale site-ului. De exemplu, un depozit de 3 700 m² (40 000 ft²) nu se poate încadra pe un teren de 930 m² (10 000 ft²), deoarece această utilizare nu ar trece testul de fezabilitate fizică.
Accesibil din punct de vedere economic
Utilizarea maximă și cea mai bună a unei proprietăți trebuie să fie viabilă din punct de vedere economic. Aceasta înseamnă că utilizarea propusă a unei proprietăți trebuie să genereze venituri suficiente pentru a justifica costurile de construcție plus profitul pentru investitor. În cazul unei proprietăți existente, cu o viață economică reziduală evidentă, problema comodității economice este oarecum irelevantă. Pe de altă parte, în cazul unei clădiri existente cu o viață economică reziduală limitată, problema comodității economice devine o problemă de utilizare care asigură o productivitate maximă terenului. Dacă valoarea terenului „considerat vacant” depășește valoarea proprietății „considerată construită” minus costurile restaurării / demolării, atunci reconstrucția terenului devine utilizarea maximă a productivității proprietății și utilizarea continuă a construcțiilor existente, care nu reprezintă valoarea netă maximă a site-ului, este considerat din punct de vedere economic că nu este convenabil.
Durabil din punct de vedere financiar
În cele din urmă, utilizarea trebuie să genereze cel mai mare randament net (profit) pentru investitor. O proprietate care ar putea fi construită ipotetic pentru uz rezidențial, comercial sau industrial poate avea doar una dintre aceste utilizări, cum ar fi Utilizarea maximă și cea mai bună.
Următoarele sunt aceste trei scenarii ipotetice de construcție a clădirilor care ilustrează verificarea utilizării maxime a productivității.
Prețul terenului: 100.000 EUR (rămâne neschimbat în toate cele trei exemple)
_____
Costul construcției a 930 m² (10 000 ft²) de clădire industrială: 750.000 EUR
Valoarea de piață a clădirii industriale de 930 m² (10 000 ft²): 910.000 EUR
Profit pentru dezvoltare industrială: 7%
_____
Costul construcției a 930 m² (10 000 ft²) a unui mic centru comercial: 1.500.000 €
Valoare de piață de 930 m² (10 000 ft²) mic centru comercial: 1.840.000 €
Profit pentru dezvoltarea afacerii: 15%
_____
Costul construcției a 930 m² (10 000 ft²) de condominiu rezidențial: 1.200.000 €
Valoare de piață de 930 m² (10 000 ft²) de condominiu rezidențial: 1.534.000 €
Profit pentru dezvoltarea rezidențială: 18%
_____
După cum arată exemplele, chiar dacă construcția comercială configurează o construcție cu cea mai mare valoare de piață, scenariul de construcție rezidențială are cel mai mare randament net pentru investitor și acest lucru îl face cea mai productivă utilizare.
Teren liber și construit
Verificarea maximă și cea mai bună utilizare se aplică unei proprietăți construite, atât ca „ considerată construită ”, cât și „ considerată nedezvoltată ”. Proprietățile nedezvoltate sunt în general verificate doar ca „considerate nedezvoltate”. Utilizarea maximă și cea mai bună „considerată neconstruită” poate fi aceeași sau diferită de cea maximă și cea mai bună utilizare ca „considerată construită”.
De exemplu, „Casa A” într-o zonă urbană rezidențială poate avea o Utilizare maximă și cea mai bună ca „considerată nedezvoltată” și o Utilizare maximă și cea mai bună ca „considerată construită”, ambele fiind rezidențiale. O „Casă B” similară într-o zonă pentru uz urban comercial poate avea o Utilizare maximă și cea mai bună ca „considerată nedezvoltată”, adică ca lot comercial, și o Utilizare maximă și cea mai bună ca „considerată construită” ca reședință unifamilială.
În cazul în care valoarea lotului comercial „considerat nedezvoltat” în „Casa B” depășește valoarea casei ca reședință construită, plus costurile de demolare, utilizarea maximă și cea mai bună a acestei proprietăți ar fi cea a lotului comercial ” considerat neconstruit ". De exemplu, să presupunem că „Casa B” are o valoare a casei de 200.000 EUR, o valoare a terenului ca lot comercial de 250.000 EUR și un cost de demolare și pregătire a terenului de 25.000 EUR. Utilizarea maximă și cea mai bună a terenului speculează pentru demolarea casei și vânzarea terenului ca un lot comercial. Valoarea de piață ar fi de 225.000 EUR (adică 250.000 EUR din valoarea terenului minus 25.000 EUR din costurile de demolare). Cu toate acestea, dacă costurile de demolare s-ar ridica la 55.000 EUR, Utilizarea maximă și cea mai bună ar fi utilizarea rezidențială existentă, deoarece valoarea ca lot comercial (acum 195.000 EUR) nu ar depăși valoarea existentă ca reședință.
Aceasta ar fi cea mai mare și cea mai bună utilizare a proprietății, deși în contrast cu starea actuală a lucrurilor. Chiar dacă casa nu este distrusă și terenul nu este vândut ca lot comercial, Utilizarea maximă și cea mai bună este întotdeauna utilizată ca lot comercial. Deși nu se va întâmpla niciodată, valoarea de piață a proprietății este determinată de această transformare ipotetică datorită utilității pe care această transformare potențială ar putea să o aducă unui cumpărător.
Teoria economică
Conceptele economice de utilitate și substituție ghidează analiza utilizării maxime și cele mai bune. Utilizarea maximă și cea mai bună a unei proprietăți determină utilitatea acesteia pentru un potențial cumpărător. Cumpărătorul unei astfel de proprietăți nu ar plăti mai mult decât ar plăti o proprietate concurentă cu aceeași utilitate, în timp ce un vânzător ar accepta nu mai puțin decât ar accepta vânzătorul unei proprietăți comparabile. Acest lucru este valabil pentru același segment de piață.
Notă
Bibliografie
- Codul de evaluare a proprietății , Roma, Tecnoborsa, 2011, ISBN 978-889022361-7
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate , Chicago, Appraisal Institute, ediția a XII-a
- Basch M., Rayonier: Un alt tip de firmă de produse forestiere , Jacksonville, The Florida Times Union, 2005
- Lounsbury RE - Nawrot Jack R., "Reclaiming Coal Slurry Ponds to Wetlands: A Higher or Better Use", Biblioteca globală de minerit și minerale online, 1991, ISBN 0-87335-095-2
- Sorensen J., Plum Creek Timber Company Higher and Better Use Lands and Implications for Native Fish Conservation , Montana SUA, SUA Fish & Wildlife Service, 1998
- Tecnoborsa, Cod de evaluări imobiliare , Roma, Tecnoborsa, 2005, ISBN 88-902236-0-X
linkuri externe
- Resurse și tehnologii CAMA , la camaresources.com . Adus la 5 noiembrie 2010 (arhivat din original la 8 iulie 2011) .
- Rayonier: Un alt tip de firmă de produse forestiere , la jacksonville.com .
- Plum Creek Timber Company Terenuri și implicații mai bune și mai bune pentru conservarea peștilor nativi ( PDF ), la fws.gov .
- Recuperarea iazurilor de nămol de cărbune în zonele umede o utilizare mai mare sau mai bună , pe onemine.org (arhivat din original la 23 iulie 2011) .
