Evaluare rurală
Evaluarea rurală este ramura „ estimării ” care se ocupă cu evaluarea bunurilor agricole. Cele mai importante evaluări care fac obiectul estimării rurale privesc estimarea fondurilor rustice , estimarea fructelor în așteptare și estimarea îmbunătățirilor funciare.
Estimarea fondurilor rustice
Estimarea unei companii agricole are scopul de a determina cea mai probabilă valoare de piață a acesteia, adică prețul care ar fi realizat dacă compania ar fi introdusă pe piață în acel moment. Estimarea companiei se poate face cu poarta deschisă sau cu poarta închisă ; în primul caz sunt evaluate doar terenurile și clădirile rurale, în al doilea caz sunt luate în considerare și bunurile mobile și stocurile prezente în companie (animale, mașini agricole, furaje etc.).
Estimarea companiei poate fi realizată în două moduri: sintetic și analitic . O estimare sintetică este cea comparativă, în care compania este evaluată prin comparație cu alte companii similare ale căror prețuri de vânzare sunt cunoscute. Estimarea analitică se face în schimb prin așa-numitul beneficiu funciar , care este venitul mediu anual pe care proprietarul îl câștigă chiar de la companie. Beneficiul terenului poate fi obținut în două moduri: din chirie sau prin bugetul companiei. Valoarea companiei se obține prin împărțirea beneficiului terenului la rata de capitalizare; acesta din urmă este, în practică, rata dobânzii investiționale și poate fi obținută prin comparație din rata altor investiții care au o anumită similitudine cu activul evaluat.
În sensul estimării, proprietățile agricole sunt clasificate în:
- companii agricole;
- pamant agricol;
- păduri și arboretumuri din lemn;
- stand;
- investiții funciare
- instalații și utilaje atașate terenului;
- mașini și scule;
- animale;
- produse existente;
- produse depozitate
Estimarea fructelor agățate
Fructele agățate sunt produsele unei ferme aproape de recoltare sau în curs de maturare. Valoarea fructelor în așteptare se obține din diferența dintre valoarea veniturilor care se va aștepta să fie realizată odată cu vânzarea și valoarea cheltuielilor care se va aștepta să fie suportate din momentul estimării până la cea a vânzarea produselor.
Estimarea avansurilor recoltei
Cheltuielile suportate de fermier în prima fază a cultivării până când fructele sunt în așteptare.
Estimarea îmbunătățirilor funciare
Prin îmbunătățiri funciare înțelegem o investiție de capital care se face pe un fond, îmbunătățindu-l și sporindu-i valoarea. Sunt îmbunătățiri funciare: clădiri rurale, arboretumuri, fântâni, străzi înguste etc.
Estimarea pădurilor
Se bazează pe o procedură diferită de evaluarea unei livezi sau a unei podgorii, întrucât introducerea sa pe piață este adesea dificilă, fiind caracterizată de o cerere redusă, datorită, de asemenea, managementului particular caracterizat, în arboret, printr-o turnare tăiat pe o perioadă de aproximativ 15/18 ani, la sfârșitul căruia standul este tăiat pentru a fi vândut
În sensul întrebării, evaluarea pădurilor ne prezintă determinarea a trei valori distincte [1] :
- capital funciar (Vo);
- capitalul forestier dat de suma terenului și capitalul forestier, calculat într-un moment intermediar al virajului (Vm);
- stand (Vs).
Determinarea acestor valori necesită o cunoaștere profundă a silviculturii și a producțiilor de lemn care pot fi obținute; de fapt, va fi necesar să se procedeze la metoda veniturilor prin identificarea beneficiilor funciare ale pădurii și apoi să se calculeze valoarea relativă a acesteia.
Valoarea capitalului funciar identifică valoarea pădurii în momentul următor al tăierii de utilizare, adică odată ce lemnul produs în timpul unei schimbări de un an a fost îndepărtat.
Valoarea capitalului forestier Identifică valoarea pădurii într-un moment intermediar, unde masa lemnoasă este încă prezentă și este dată de suma capitalului funciar și valoarea plantelor prezente în momentul evaluării m.
Aspecte de evaluare pentru evaluarea proprietăților rurale
Estimarea proprietăților rurale necesită o serie de cunoștințe tehnice agronomice, care necesită calificarea și competența extremă a evaluatorului, pentru a evalua diferitele investiții care contribuie la componența fondului rustic.
Unul dintre cele mai complexe aspecte ale identificării este cel legat de distincția dintre bunurile imobile și cele care urmează să fie considerate mobile sau destinate vânzării.
Estimarea îmbunătățirilor
Atunci când o persoană a făcut o îmbunătățire a fondului altcuiva, în momentul returnării fondului, acesta are dreptul la o indemnizație, a cărei determinare este o problemă de estimare. Alocația variază în funcție de cine a efectuat îmbunătățirea; dacă acest lucru a fost efectuat de către chiriaș sau de către locatar, indemnizația este egală cu creșterea valorii îmbunătățirii și creșterea valorii fondului.
Istorie
O anticipare îndepărtată a ceea ce va deveni estimarea rurală a fost văzută în gromatici romani care au procedat la centurationes, distribuția terenurilor agricole între veterani, în timp ce evaluarea rurală, în formă modernă, a dat un mare impuls în secolul al XVIII-lea. În Italia, unul dintre primii autori care au determinat ascensiunea sa a fost Cosimo Trinci [2]
Notă
- ^ Moncelli M. Estimarea imobiliară Maggioli Ed. 2015 .
- ^ Antonio Saltini History of Agricultural Sciences vol II, 14 Magazine The times of the earth Arhivat 10 martie 2016 în Arhiva Internet .
Bibliografie
- Igino Michieli, Curs de estimare , Edagricole, Bologna, 1980
- Massimo Moncelli, Limita de evaluare imobiliară. 16, Maggioli Ed. S. Arcangelo di R. 2015
- Massimo Moncelli, Revizuirea estimărilor efectuate, Maggioli Ed. S. Arcangelo di R. 2016
- Arrigo Serpieri, Estimarea activelor funciare, Barbera, Florența 1939
- Povellato A., Bortolozzo D., Studiu asupra pieței funciare din Italia, Inea 2013
- Moncelli M., Evaluarea utilizărilor civice, Pubblisfera 2012
Elemente conexe
| Controlul autorității | Tezaur BNCF 31629 · LCCN (EN) sh85047306 · BNF (FR) cb11950186q (data) |
|---|