Estima

Estimarea se referă la disciplina care are scopul de a furniza instrumentele teoretice și metodologice pentru evaluarea de către evaluator a activelor pentru care nu există o apreciere univocă ( estimare ).

Doctrina estimativă a suferit o evoluție profundă în ultimele trei decenii pe baza inovațiilor profunde înregistrate la nivel științific și de reglementare atât la nivel internațional, cât și la nivel național. ^[1]

Practic, definiția lui Medici ^[2] este încă valabilă astăzi pentru care „Caracterul fundamental al estimării este de a învăța să exprime judecăți cu privire la suma de bani care poate fi atribuită, pentru a satisface nevoile practice date, oricărui bun bun economic al estimare ".

fundal

Estimarea s-a născut, istoric, ca o funcție a colectării impozitelor, cu scopul de a descrie și estima valoarea activelor cetățenilor în scopuri fiscale. O primă schimbare, care va lăsa loc unei școli italiene de estimare, are loc în 1569 când topograful Nicolò Festasio publică Tractatus de aestimo et collectis , care va fi urmat de numeroase lucrări ale altor autori. Cu toate acestea, punctul de cotitură către estimarea modernă a avut loc în secolul al XVIII-lea, în urma marii transformări sociale care a trecut prin Italia și Europa, odată cu nașterea unei administrații fiscale moderne. Această situație dă naștere la necesitatea unor experți capabili să estimeze proprietățile imobiliare cu proceduri raționale și controlabile, îndepărtându-le de empirismul răspândit. Cosimo Trinci, un agronom din Pistoia, răspunde acestei nevoi cu Tratatul estimărilor activelor stabile tipărite la Florența în 1755, unde sunt evidențiați stâlpii care vor fi următoarea dezvoltare.

În 1800, doctrina evoluează datorită contribuțiilor lui Giuseppe Borio cu primele sale elemente de economie a fondurilor rustice pentru a fi utilizate în principal de experți și administratori și Giulio Fettarappa cu Principiile economiei aplicate estimărilor și calculelor relative și ale altor cărturari cărora le-au dat viața la așa-numita Școală Piemonteană, cultivând scopul de a face estimarea o știință, depășind abordarea empirică până acum dominantă cu o metodă rațională.

Odată cu secolul al XIX-lea, doctrina atinge dezvoltarea sa maximă, în special în facultățile agricole, care devin astfel leagănul noii școli de evaluare, datorită cărturarilor precum Serpieri, Tassinari, Famularo și Medici și, într-o a doua fază, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli și Forte.

În epoca modernă, doctrina evaluării, în special evaluarea civilă, a devenit parte a cursurilor de studii de arhitectură și inginerie, tot în scopul evaluării preliminare a proiectelor de lucrări private și publice și a verificării ex ante a fezabilității economice relative. și durabilitatea financiară, așa cum este cerut de Codul contractelor publice menționat în Decretul legislativ 50 din 2016 și modificările și completările ulterioare.

Descriere

Estimarea ca știință a metodei

Metoda de evaluare este procedura care vizează determinarea valorii activelor în funcție de scopurile pentru care se solicită evaluarea; se bazează pe elemente raționale și are un caracter științific. Pentru a-și desfășura profesia în cel mai bun mod posibil, evaluatorul trebuie să identifice și să analizeze caracteristicile activului de evaluat și ale pieței de referință, precum și să aibă o cunoaștere perfectă a principiilor generale de estimare și a estimării funcționale metode pentru determinarea valorii într-un obiectiv și replicabilă de către evaluatori terți.

Prof. Carlo Forte ^[3] identifică principiile după cum urmează:

- valoarea depinde de scopul estimării;

- prognoza este natura imanentă a judecății estimării;

- prețul este baza judecății de evaluare;

- metoda de estimare este unică și se bazează exclusiv pe comparație;

- judecata estimării este obiectivă, este în general valabilă și formulată pe baza teoriei ordinarității.

Pentru Forte, estimarea constituie acea parte a științei economice care poate fi definită ca ansamblul principiilor logice și metodologice care reglementează și, prin urmare, permit formularea motivată, obiectivă și în general valabilă a judecății estimării valorii activelor economice, exprimat în valută.

Estimarea în rezumat este:

- formularea sistematică a principiilor și practicilor metodologice;

- sistemul organic de cunoaștere rezultat dintr-o investigație, efectuată științific, dezvoltată în judecata de valoare, menită să cunoască caracteristicile judecății în sine și metoda de formulare a acesteia;

- are de căutat un adevăr: metoda estimării;

- are un domeniu specific de investigație: judecata valorii și măsurarea valorii

- are un scop: Estimarea are scopuri practice;

- deoarece metoda este Logică: Estimarea este Logică aplicată la formularea judecății de valoare;

Evaluarea imobiliară

Evaluarea imobiliară este acea parte a științei economice care învață cum să pronunțe judecățile de valoare referitoare la proprietăți imobiliare ^[4] . Evident, diferitele tipuri de bunuri care urmează să fie estimate și scopul pentru care se realizează aceleași determină abordări și metode de valoare diferite în anumite scopuri practice.

Postulatele estimative

Postulatele estimative sunt propoziții nedovedite, dar care sunt presupuse a fi adevărate în măsura în care sunt dovedite de fapte, pe baza dovezilor reale, a cunoștințelor, a experienței și a bunului simț; ele constituie presupoziția fundamentală pe care se bazează judecata estimativă și cu care nu se poate fi niciodată în contradicție. Schematic sunt reprezentate de:

Postul de preț

Prețul trebuie identificat ca bază a judecății de evaluare.

Postulatul prognozei

Prognoza este un caracter imanent al judecății estimării.

Postulatul scopului

Valoarea depinde de scopul estimării.

Postulatul obișnuitului

Judecata estimării ca fiind obiectivă și, în general, valabilă trebuie formulată pe baza teoriei ordinarității.

Postulatul comparației

Metoda de estimare este unică, fiind bazată exclusiv pe comparație.

Criteriile de estimare

Criteriile de estimare sunt regulile fundamentale pentru căutarea valorii; bazele valorii pot fi atribuite:

- valoare de piață

- valoarea costului

- valoarea subrogării

- valoarea transformării

- valoare complementară

- valoarea justă

Există, de asemenea, alte principii avute în vedere de standardele internaționale și reamintite în Codul de evaluare a proprietății și în Orientările anexate pentru evaluarea proprietăților ca garanție pentru expunerile de credit, indică alte criterii de valoare, altele decât cea de piață:

- valoarea creditului ipotecar (valoarea garanției)

- valoare asigurabilă

- valoarea vânzării forțate

- valoare realizabilă

- valoarea închirierii

Doctrină estimativă în Codul evaluărilor imobiliare | 2018

Structura doctrinei de evaluare, astfel cum este reprezentată în Codul de evaluare a proprietății Standardul italian de evaluare a proprietății ^[5] definește, printre altele:

Principii: Principiul prețului; Principiul previziunii, Principiul scopului; Principiul ordinarității; Principiul comparației.
Proceduri de estimare: abordare comparativă a pieței sau abordare Marchet; Metoda financiară (abordarea veniturilor); Abordarea costurilor.
Bazele valorii sau aspectelor economice ale imobilelor, inclusiv:
- Valoare de piață;
- Valoarea costului;
- Valoarea transformării;
- Valoare complementară;
- Valoare de inlocuire;
- Valoare asigurabilă
- Valoarea creditului ipotecar
- Valoarea justă
- Folosiți valoarea
- Valoare realizabilă
- Valoarea lichidării sau vânzarea forțată
- Valoarea investiției
- Valoare specială
- Speranță valoare

La nivel european, conceptul de valoare de piață este definit de Regulamentul 2013/575 / UE: „Valoare de piață înseamnă suma estimată la care proprietatea ar fi vândută la data evaluării într-o tranzacție efectuată între un vânzător și un dobânditor care consimte la condiții normale de piață după o promovare comercială adecvată, în contextul căreia ambele părți au acționat cu deplină cunoaștere a faptelor, cu prudență și fără constrângeri. "

Subdivizarea devizului

Doctrina estimativă este împărțită în:

Evaluare generală, care se ocupă de concepte și proceduri aplicabile tuturor categoriilor și situațiilor;
Deviz special, care se referă la categorii specifice de bunuri și poate fi împărțit în:
- Evaluare civilă, care evaluează clădirile și zonele de construcție ;
- Evaluare rurală , care se referă la exploatațiile agricole și tot ceea ce este legat: terenuri, clădiri rurale, stocuri, îmbunătățiri funciare.
- Evaluarea forestieră, care se referă la pădurile și lemnul prezent în ele.
- Evaluare comercială și industrială , care se ocupă de companii comerciale și industriale
Evaluarea juridică , în care evaluarea este legată de legi specifice, ca în cazul exproprierilor , moștenirilor sau servituților .
Evaluarea cadastrală, referitoare la Cadastru și actualizarea acestuia.

Mai mult, este posibil să împărțim doctrina estimativă în estimare și evaluare. Estimările de mediu fac parte din evaluare. De fapt, în scopul protecției mediului, evaluatorul trebuie să prevadă evaluarea activelor de mediu, precum și evaluarea daunelor produse de un proiect asupra mediului (Evaluarea impactului asupra mediului, EIM). Evaluarea de mediu oferă evaluatorului instrumentele necesare pentru a formula judecăți specifice de valoare sau comoditate.

Proceduri de estimare

Există mai multe metode pentru a găsi valoarea activului evaluat. Același activ, pe baza scopului estimării și a bazei valorice adoptate, poate asuma, de asemenea, valori diferite. Prețul de piață este rezultatul reuniunii de aprovizionare și a cererii (prețul de echilibru).

Procedurile de evaluare prevăzute de Codul de evaluare a proprietății și de principiile indicate în standardele internaționale de evaluare sunt stabilite de:

Abordarea veniturilor bazată pe analiza beneficiilor monetare generate de o proprietate și posibilitatea transformării acestor beneficii în valoare de piață cu un multiplicator sau o rată de actualizare (de exemplu, o chirie, un venit agricol etc.). Venitul activului de estimat - net de cheltuieli, taxe fiscale, reintegrare, întreținere etc. - este actualizat sau „actualizat la actualitate” prin utilizarea unei „rate de capitalizare” adecvate, denumită în general „r”. De exemplu: Venitul net al unui apartament închiriat = "Rn"; rata de capitalizare = 4% sau 0,04. Valoarea apartamentului va fi Rn / 0,04.
Metoda de comparare a pieței ( abordare de piață sau abordare de comparare a pieței ), utilizând date imobiliare ale tranzacțiilor recente (comparabile), corectate cu prețuri marginale, conform cerințelor capitolului 9 din Codul de evaluare imobiliară | Standardul italian de evaluare a proprietății. În scopul colectării datelor într-o manieră adecvată, a se vedea, de asemenea, capitolul 6 din Cod (a se vedea și articolul: evaluarea imobiliară );
Abordarea costurilor : care permite determinarea valorii de piață a unei proprietăți prin suma valorii de piață a terenului construit și a valorii clădirii. Valoarea clădirii poate fi estimată pe baza costului de construcție, eventual depreciată ținând cont de condițiile de vârstă. Deci, pentru o clădire, se calculează suprafața clădirii și costul pentru construirea casei astăzi, iar deprecierea învechită este dedusă; într-un teren cultivat se calculează costul terenului gol, al copacilor și al plantei, precum și cultivarea până în acel moment și se scade vânzarea produsului anual.

Aplicarea procedurii

Pe scurt, criteriile fundamentale sunt rezumate mai jos:

Prin valorificare

pentru clădiri, case, case pentru magazine

au un venit net anual derivat din ecuație:

R_{a}={\text{Affitto lordo}}-{\text{Spese}}

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Chirie brută}} - {\ text {Cheltuieli}}}

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Chirie brută}} - {\ text {Cheltuieli}}}

valoarea ne este dată de

V_{i}=R_{a}/r

{\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}

{\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}

unde este $r$ ${\ displaystyle r}$ $r$ este rata dobânzii la investiții în sectorul construcțiilor.

pentru companii agricole și industriale

au un venit anual derivat din ecuație:

R_{a}={\text{Produzione lorda vendibile}}-{\text{Costo di produzione}}

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Producție brută comercializabilă}} - {\ text {Cost de producție}}}

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Producție brută comercializabilă}} - {\ text {Cost de producție}}}

Valoarea ne este dată de

V_{i}=R_{a}/r

{\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}

{\ displaystyle V_ {i} = R_ {a} / r}

unde este $r$ ${\ displaystyle r}$ $r$ este evaluată rata dobânzii investiționale în industrii.

După costul plantei

pentru clădiri

este costul construirii casei adăugat la costurile pentru cumpărarea terenului construibil și profitul constructorului estimat la rata dobânzii investiționale r din sectorul imobiliar înmulțit cu costul menționat;

pentru companii agricole și industriale

este costul fabricii industriale adăugat la profitul antreprenorului care a înființat compania, egal cu r (rata investiției în sector) înmulțit cu costul.

Prin valoare sintetic-comparativă

în clădiri : aplicarea abordării de piață (sau abordarea de comparare a pieței) ^[6]
în industrii : valoarea capitalului propriu + potențialul de expansiune al profiturilor industriale.

Notă

^ G. Bambagioni, Despre cauzele și implicațiile evoluției doctrinei estimative . Caiete de economii imobiliare-QEI, nr. 14/2010
^ G. Medici, Principii de evaluare , Ediții agricole, Bologna, 1955.
^ C. Forte, B. de 'Rossi, Principiile economiei și evaluării, Sozogno Etas SpA, 1989 ,.
^ Moncelli M. - Estimarea imobiliară, Ed Maggioli 2015 .
^ Responsabil științific, Giampiero Bambagioni; Co-șef științific, Marco Simonotti.
^ Furnizat de Codul de evaluare imobiliară (în conformitate cu principiile internaționale) în capitolul 8 „Proceduri de evaluare ” (a se vedea și evaluarea imobiliară )

Bibliografie

Cod de evaluare imobiliară Standardul italian de evaluare a proprietății (ediția a cincea, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
Bambagioni Giampiero, Măsurarea suprafețelor imobiliare Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milano, ISBN 978-88-324-7099-4
Amabile Stefano, Curs de economie și evaluare , ed. Ulrico Hoepli , 2006
Polelli Mario, Tratat de estimare , ed. Maggioli, 1997
Goldsmith Marcello, Estimare - vol. 1, 2, 3, 4, ed. UTET, 2000
Moncelli Massimo, Estimarea imobiliară, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
D'Agostino Alberto, Fundamentele "Criterii, metode" Estimarea bunurilor imobile urbane și elemente economice. Ediția a III-a - Compania Editura Esculapio - Bologna 2008
D'Agostino Alberto, „Estimarea proprietăților imobiliare urbane și elemente economice cu evaluarea economico-financiară a investițiilor pentru îmbunătățirea și transformarea lucrărilor publice” Metodele criteriilor fundamentale. Editura Esculapio Bologna 2015
Moncelli M. Etapele școlii italiene de evaluare din Il perito agrario n 2/08, Roma
Rosati Renato, Fundamentele stimei generale și speciale, Livianna Editore