Agent imobiliar
Brokerul imobiliar este un profesionist care acționează exclusiv în numele cumpărătorului și își asistă clientul pe parcursul întregului proces de cumpărare, de la căutarea proprietăților care corespund criteriilor clientului, până la negocierea prețului și a condițiilor de vânzare și în cele din urmă la finalizarea procesului legal necesar finalizării achiziției.
Descriere
Brokerul vizitează deseori proprietățile în avans în numele clientului său pentru a le selecta pe cele mai potrivite și apoi îl însoțește pe client la toate vizitele. Pentru a garanta cel mai bun serviciu posibil, mulți brokeri oferă clienților lor un serviciu de șofer și, acolo unde este necesar, vizitează și elicopterul. De asemenea, oferă de multe ori un serviciu de concierge care programează vizite la proprietate și rezerva hoteluri, transferuri și alte servicii pentru clienți. Astfel de servicii pot fi deosebit de utile pentru cumpărătorii internaționali care nu locuiesc în locul în care doresc să cumpere, care tind să organizeze excursii aeriene scurte în timpul cărora vizitează mai multe proprietăți într-un timp scurt. Brokerii sunt de obicei capabili să conecteze clientul cu toți profesioniștii care sunt necesari în diferite etape ale procesului de achiziție, cum ar fi avocații, evaluatorii și alți profesioniști.
Prin rețeaua lor de contacte, brokerii au adesea acces la negocieri confidențiale, deși acest lucru depinde adesea de condițiile pieței și de cât de bine este introdus profesionistul individual sau compania pe piața locală. Etica profesională este un aspect extrem de important pentru a măsura profesionalismul unui broker: în orice moment profesionistul trebuie să sfătuiască clientul fără a ține cont de interesul său pentru comisionul legat de cumpărarea proprietății.
În timp ce inițial serviciul de achiziții a fost disponibil numai pentru clienții interesați să achiziționeze proprietăți de lux, în ultima vreme, în special pe piețe mai competitive precum Londra sau Paris , prețul de intrare a scăzut semnificativ pentru a include proprietăți în valoare de 500.000 GBP sau 500.000 EUR. [1] .
Tipuri de brokeri
Un potențial cumpărător ar trebui să își definească prioritățile înainte de a contacta un agent imobiliar; pe piață există diferite tipuri de companii, astfel încât combinația de beneficii oferite poate varia considerabil. Dimensiunea companiilor de achiziții poate varia semnificativ; de fapt, trecem de la operatori unici la companii cu peste 50 de profesioniști.
Pe de o parte, găsim experți imobiliari extrem de calificați, care au un număr foarte mare de contacte pe o anumită piață, care poate reprezenta o resursă de neprețuit pentru un cumpărător care intenționează să cumpere o proprietate în negocieri private sau înainte ca aceasta să fie introdusă pe piață sau încă vândut privat (nu prin agenție). Acești profesioniști sunt adesea capabili să găsească proprietăți „off-market” deoarece au contacte foarte strânse cu diverși intermediari care pot raporta oportunități confidențiale, inclusiv avocați, contabili, bancheri privați, manageri de investiții sau alți profesioniști; uneori cunosc personal proprietarii celor mai bune proprietăți de prestigiu situate în zona de competență a acestora. Dacă acest lucru este în căutarea cumpărătorilor, dimensiunea companiei de achiziții este mai puțin relevantă, deoarece contactele sunt făcute pe o perioadă lungă de timp și sunt în mâinile câtorva profesioniști cu experiență, care operează atât în cadrul organizațiilor mari, cât și pe cont propriu.
Pe de altă parte, găsim agenții care acționează mai mult ca companii de relocare: bine organizate, operează în diferite limbi, își ajută clienții să facă față diferitelor practici administrative, sunt bine conectați cu profesioniști de diferite tipuri și alte companii, pentru a propune un serviciu complet; pe de altă parte, aceste companii sunt adesea mai puțin potrivite pentru identificarea proprietăților în curs de negociere confidențială sau pentru a trata direct cu proprietarii. Așa-numiții brokeri imobiliari independenți sunt adesea mândri de autonomia lor față de firmele de brokeraj, care spre deosebire de ei și în funcție de țară, acționează în numele vânzătorilor sau ca mediatori între părți. Pe de altă parte, unele firme de brokeraj oferă servicii de achiziții publice, în ciuda rezervelor legate de un conflict de interese între cele două companii.
Datorită naturii diverse a companiilor de achiziții, se recomandă ca potențialii cumpărători să contacteze mai multe companii pentru a compara beneficiile lor. De multe ori este de preferat să angajezi un profesionist care este mai capabil să asculte și să înțeleagă nevoile lor, chiar dacă este posibil să nu poată garanta pe deplin toate celelalte nevoi.
Majoritatea brokerilor imobiliari au o experiență comercială semnificativă; cu toate acestea, la fel ca agenții imobiliari , doar câțiva dintre acești profesioniști au o calificare ca evaluatori imobiliari, astfel încât este posibil să nu fie cei mai buni consultanți atunci când vine vorba de evaluarea unei proprietăți de prestigiu și / sau de prezicere a tendințelor viitoare ale pieței. Din acest motiv, cumpărătorul poate fi nevoit să se bazeze pe alți experți sau pe propria lor judecată înainte de a face o investiție.
Din punct de vedere geografic, domeniul de aplicare al companiilor de achiziții imobiliare poate trece de la o concentrare destul de limitată asupra câtorva cartiere sau zone dintr-o anumită regiune la servicii la scară națională. Cu toate acestea, fiecare companie are întotdeauna unele domenii în care este mai specializată și în care este capabilă să producă o valoare adăugată mai mare pentru client, mai ales atunci când vine vorba de prezentarea oportunităților exclusive sau „off-market”. În Europa, doar câteva companii s-au extins pentru a acoperi mai multe țări, folosind profesioniști diferiți.
Cerinte legale
În unele țări europene, precum Regatul Unit și Malta , brokerii imobiliari sunt o activitate gratuită, deci nu trebuie să promoveze niciun examen specific sau să obțină nicio certificare pentru a începe să profeseze profesia, în timp ce în alte țări, cum ar fi Italia , Franța și Spania , sunt considerați agenți imobiliari și ca atare sunt supuși controalelor. În special în Italia, agentul imobiliar trebuie să promoveze un curs și un examen, să se înscrie în registrul afacerilor, trebuie să fie acoperit de o poliță de asigurare adecvată și revizuit de Camera de Comerț cel puțin o dată la 4 ani (legea 39/1989 și Ministerial Decretul 26/10/2011). În plus, activitatea de mediator este incompatibilă cu angajarea și desfășurarea altor activități antreprenoriale și profesionale în același timp. Este de dorit ca în viitor să mergem spre o armonizare a legislației acestei cifre la nivel european.
Compensare
Structura tarifară a agenților imobiliari depinde de piața pe care își desfășoară activitatea și variază adesea de la o țară la alta. Structura generală este adesea alcătuită dintr-un cost de înregistrare destul de limitat, care este rambursabil (cu condiția ca cumpărătorul să finalizeze achiziția într-un anumit termen prevăzut de contract) și să fie plătit în avans și o „taxă de succes”, legată la realizare. a obiectivului, care se exprimă ca procent din prețul de achiziție și se plătește numai după semnarea contractului preliminar sau a actului. Brokerii necesită în general un mandat exclusiv, adică clientul nu poate continua căutarea singur sau prin intermediul agențiilor imobiliare, pe durata contractului de achiziție, care variază de la 3 la 6 luni. Companiilor franceze li se interzice să perceapă taxa de înregistrare și sunt obligate din punct de vedere legal să își asocieze compensația doar cu succesul negocierii. În orice caz, trebuie spus că un bun căutător nu obține niciun profit din taxa de înregistrare; obiectivul principal al acestui cost este de a spori posibilitatea ca potențialul cumpărător să fie cu adevărat interesat de achiziție; dacă nu ar fi, ar pierde costul înregistrării după un anumit interval de timp.
Taxa de succes este exprimată ca procent din prețul de vânzare. În general, există două dispoziții diferite care depind de condițiile pieței:
- Pe piețele în care timpul mediu de vânzare a unei proprietăți de lux este ridicat, brokerii tind să reducă compensația în limita costului de brokeraj stabilit de agenția imobiliară și, prin urmare, serviciul nu are costuri suplimentare pentru cumpărător. Acest lucru se întâmplă deoarece agentul imobiliar preferă de obicei să împartă comisionul cu brokerul, mai degrabă decât să aștepte mai mult pentru a găsi un alt cumpărător și a vinde aceeași proprietate. În cazul în care agentul identifică o proprietate vândută direct de o persoană privată, atunci taxa solicitată ar putea fi mai mare până la întregul comision al agenției (de exemplu 5% în Riviera Franceză [2] , 2% în Spania etc.) .)
- Pe piețele care sunt mai lichide (cum ar fi Londra sau Paris) se percepe comisionul căutătorului în plus față de tariful agenției imobiliare (în Londra acesta este plătit în continuare de vânzător și nu de cumpărător), de unde și serviciul agentului de achiziții. se efectuează la un cost suplimentar pentru cumpărător, cu excepția cazului în care brokerul poate găsi o proprietate care nu este vândută prin intermediul unei agenții. În acest caz, în funcție de piață, brokerii percep o sumă care poate ajunge (numai în unele cazuri) la întregul comision al agenției.
Toate aceste condiții trebuie să fie bine specificate în contract pe care clientul îl semnează pentru a da mandatul cumpărătorului.
Brokerii au tendința de a pretinde că, în medie, sunt capabili să obțină o reducere medie la prețul de vânzare al casei, care este mai mare decât ceea ce ar putea obține singur clientul; acest lucru se datorează faptului că comerciantul cunoaște prețurile la care se tranzacționează proprietăți similare în zonă și poate folosi abilități de negociere calificate.
Notă
Elemente conexe
linkuri externe
- ( EN ) APFBA (Asociația agenților de căutare și cumpărători de proprietăți) , pe APFBA.org . Adus la 28 iulie 2019 (arhivat din original la 3 octombrie 2017) .
- ( RO ) REBAA (Asociația Agenților Cumpărătorilor Imobiliari din Australia) , pe rebaa.com.au .
- ( RO ) Codul de etică NAEBA - Asociația Națională a Agenților Cumpărători Exclusivi
