Mese milesimale

Această intrare sau secțiune privind dreptul civil nu citează sursele necesare sau cei prezenți sunt insuficienți . Puteți îmbunătăți această intrare adăugând citate din surse de încredere în conformitate cu liniile directoare privind utilizarea surselor .

Conform legislației italiene, cele de-a mii tabele reprezintă cotele de proprietate în condominiu , exprimate ca raportul dintre valoarea fiecărei unități și valoarea întregii clădiri, egală cu 1.000 (de unde și numele).

Caracteristici

Articolele 1118 și 1123 din Codul civil italian guvernează măsura, respectiv, a dreptului și sarcina contribuției fiecărui condominiu, stabilind că aceasta este proporțională cu valoarea planului sau a părții din plan (unitate imobiliară). Dispozițiile de punere în aplicare a codului civil (art. 68) prevăd că acesta trebuie să conțină valoarea fiecărui plan sau porțiune a planului și că valorile în sine trebuie exprimate într-un tabel specific atașat regulamentului.

Prin urmare, cea de-a mia tabelă este alcătuită dintr-un tabel sumar, care prezintă valorile proporționale aferente unităților imobiliare individuale; valorile sunt relevante atât în ​​ceea ce privește votul în ședință, cât și în ceea ce privește contribuția la cheltuieli.

Detalii tehnice

Tabelele sunt o anexă la regulament și reprezintă cel mai important instrument de implementare al acestuia. Repartizarea cheltuielilor ordinare și extraordinare, dar mai presus de toate majoritățile adunării, depinde de ele. Tabelele Millesimal trebuie să fie întocmite de un tehnician (inginer, expert în construcții, topograf, arhitect) care are abilitățile tehnice, deoarece este întotdeauna necesar să procedăm la operațiunile materiale, cum ar fi măsurătorile tuturor unităților imobiliare și apoi prelucrarea tehnică ulterioară cu redactarea tabelelor propriu-zise și un așa-numit raport descriptiv calitativ și cantitativ al condominiului .

Metodologia de pregătire, de exemplu a tabelelor generale milesimale (care exprimă acțiunile pe proprietatea comună) sunt stabilite de suprafața reală sau de volumul diferitelor unități imobiliare (apartamente, magazine, mansarde etc.) adaptate în special coeficienți, acești coeficienți țin cont de caracteristicile intrinseci și extrinseci ale tuturor camerelor, calculând astfel suprafața virtuală sau volumul virtual. De exemplu, cei mai utilizați coeficienți sunt ținta, expunerea, coeficienții de iluminare etc., dar sunt arbitrari și depind de sensibilitatea tehnicianului. Suma suprafețelor virtuale ale tuturor unităților imobiliare este comparată cu o mie și cu o procedură aritmetică simplă (prin realizarea unei proporții) ajungem la compilarea celui de-al mia tabel. Tabelele nu pot lua în considerare valoarea de închiriere a proprietății, potrivit legii, dar iau în considerare în principal suprafețele la care se aplică coeficienții de reducere menționați în decret. Min LL.PP. 12.480 / 66.

Cu toate acestea, este sarcina tehnicianului să verifice și să evalueze valorile reductive sugerate de circulara ministerială LL. PP. 12480/66, în raport cu situația existentă. Aceste valori pot fi de fapt riguros calculate și determinate de către tehnician pe baza circularei ministeriale LL.PP. 4.12.64 nr. 9836. Cu toate acestea, se obișnuiește să nu se procedeze la calculele laborioase din circulara nr. 9836/64 și se aplică coeficienții metodei rapide sugerate de circulara nr. 12480/66. Cu toate acestea, deși metoda rapidă este mai ușoară și mai ușor de înțeles, chiar și pentru cei care nu au cunoștințe tehnice și oferă în general rezultate corecte, metoda științifică sugerată de Circular LL.PP. 9836/64 trebuie considerat mai corect.

Tehnicianul poate utiliza, de asemenea, programe speciale de computer pentru a ajuta la operație. În unele cazuri, volumul unităților imobiliare este în mod obișnuit luat în considerare, în loc de suprafețe, deoarece există o diferență de înălțime utilă între diferitele unități (situație tipică în clădirile antice), adică trebuie luat în considerare un coeficient de înălțime care să ia în considerare ia în considerare diferențele de spații (este clar că într-un mediu mai înalt are un coeficient mai mare, deoarece este susceptibil de o utilizare mai mare, de exemplu cu crearea unui mezanin).

O altă metodă de calcul

Aplicarea coeficienților corecți face obiectul unor discuții puternice și conflicte între condominii care se consideră deteriorate de aplicarea valorilor, mai degrabă decât altele.

Decretul ministerial din '66, creat pentru construcția economică populară, este doar o referință pe care se bazează tehnicianul, însărcinat cu întocmirea tabelelor, pentru a determina coeficientul cel mai adecvat.

Metoda care elimină toți coeficienții corecți și, prin urmare, toate discuțiile ulterioare, este aceea de a determina valoarea fiecărei unități imobiliare, a cărei sumă determină valoarea totală a întregii clădiri condominiale.

Reforma registrului funciar al clădirii a prevăzut includerea suprafețelor brute, deci comerciale, ale unităților imobiliare, pe lângă indicatorul deja prezent al camerelor. Ei bine, dacă prețul pe metru pătrat indicat în Observatorul imobiliar al Agenției de venituri se aplică pe aceste suprafețe, obținem valoarea de piață a fiecărei unități imobiliare și, prin urmare, valoarea totală a întregii clădiri. Cu valorile astfel obținute, este ușor să comparați totul în miimi de proprietate.

Multiplicitate

În fiecare condominiu pot exista câteva mii de mese. Principala, a celei de-a mii tabele în sens strict, numită în mod normal „proprietate”, reprezintă valorile proporționale ale diferitelor proprietăți și servește la împărțirea majorității cheltuielilor condominiului.

Alte mii de mese pot fi puse la dispoziție pentru utilizarea proprietăților comune: de exemplu, se pot referi la un singur rând de scări, la lift, la sistemul de încălzire centrală, la grădină. Aceste tabele trebuie să ia în considerare atât utilizarea serviciilor de condominiu, cât și cota de proprietate exprimată prin cele de-a mia tabele de proprietate.

Cele mai frecvente în practică sunt cele de-a mii de tabele de utilizare pentru defalcarea costurilor legate de scări și lifturi (acolo unde există). În acest caz, se adoptă de obicei următorul criteriu (indicat ca principiu prin articolul 1124 din Codul civil): cota este determinată pe jumătate de miimi de proprietate și cealaltă jumătate proporțional cu înălțimea etajului locuit. Pentru a obține înălțimile celei de-a doua jumătăți, împărțiți aceasta la suma numărului de etaje ale clădirii și rezultatul este înmulțit pentru fiecare etaj. De exemplu: dacă într-o clădire cu 5 etaje, cu două unități imobiliare pe etaj, cheltuiala lunară pentru curățarea scărilor este de 1.000,00 EUR, 500,00 EUR vor fi împărțiți în funcție de valoarea proprietăților (conform tabelului al mia, dacă există , sau prin împărțirea unei mii de miimi la numărul total de unități imobiliare care fac uz de acel serviciu, echivalând astfel a mii de acțiuni) și celelalte 500,00 EUR vor fi împărțite conform calculelor de mai sus sau pentru fiecare proprietate individuală la etajul al treilea 500/10 * 3/2 = 75, pentru al patrulea 500/10 * 4/2 = 100 etc.

O diferență importantă este că, în timp ce toate condominii (și, în consecință, în cheltuielile împărțite cu aceștia) participă la a mia de tabele de proprietate fără posibilitatea excluderii, tabelele de a mia de utilizare pot fi, de asemenea, parțiale. De exemplu, condominii care nu le folosesc pot fi excluse din cheltuielile obișnuite ale liftului scării (gândiți-vă la proprietarii de magazine de la parter care au acces independent și care nu folosesc scările în niciun fel, deoarece nu chiar trebuie să treacă prin „holul de intrare al clădirii).

Aprobare, conținut și modificare

În trecut, jurisprudența a stabilit că tabelele exprimă o evaluare a valorii proprietăților imobiliare individuale și, prin urmare, acestea din urmă au un conținut de negociere și trebuiau întotdeauna aprobate în unanimitate. Chiar și redactarea sau modificarea lor, în instanță, a necesitat intervenția unor condominii individuale. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Rome, 03.04.197). Acest lucru a însemnat că unanimitatea condominiilor a fost întotdeauna necesară pentru aprobarea sau modificarea tabelelor și, în lipsa acestui lucru, fiecare condominiu individual ar putea face apel la Autoritatea Judiciară pentru a prevedea, citând fiecare condominiu individual (și nu administratorul) în fața judecătorului.

Practică în mod normal neapreciată de condominii, datorită cheltuielilor implicate.

De mult timp, Curtea Supremă s-a referit la natura negocierilor actului de aprobare a celor de-a mia tabele, în sensul că, deși nu poate fi considerat ca un contract , nu are un caracter de dispozitiv (așa cum condominii, cel puțin de obicei, nu intenționează în niciun fel să schimbe domeniul de aplicare al drepturilor și obligațiilor lor respective de a participa la viața condominiului, ci intenționează doar să determine cantitativ acest domeniu), trebuie clasificate în categoria magazinelor de evaluare , cu consecința necesității acordului tuturor condominiilor (trimis. 8 iulie 1964 n. 1801).
Cu toate acestea, chiar și în jurisprudența anterioară a Curții, deliberările privind subiectul modificărilor aduse de adunare la mesele alea, atât prin majoritate , cât și prin unanimitate, numai ale condominiilor prezenți , nu au constituit o ipoteză de nulitate care nu era absolută, ci numai relativă, deoarece condominii consimțitori nu puteau să se opună. Deja în trecut, modificările care nu au fost votate în unanimitate nu au fost în totalitate ineficiente, deoarece au obligat pe toți cei care au votat în favoarea schimbării să accepte o împărțire a costurilor rezultată din noile mese. Cel puțin Curtea Supremă a aplicat această orientare, unde mai des instanțele de fond și instanțele de apel au anulat rezoluțiile care solicitau unanimitatea consimțământului ^[1] .

Hotărârea 18.477 din 9 august 2010 a secțiunilor comune ale Curții de Casație inversează această orientare și susține că aprobarea sau modificarea celei de-a mila tabele nu este un magazin pentru a se constata dreptul de proprietate asupra unităților imobiliare individuale și asupra proprietății comune părți, cea de-a mia tabelă servește doar pentru a exprima în termeni aritmetici precise o relație de valoare deja existentă între drepturile diferitelor condominii, fără a afecta în vreun fel aceste drepturi ^[2] :

• nu stabilește niciun drept de proprietate, care poate fi dedus din alte acte publice cu o forță mai mare, cum ar fi un act notarial (pentru vânzare sau schimb ) sau amnistia clădirii a unei părți construite ilegal;
• nu are un caracter de negociere, deoarece lipseste caracteristica tranzacției juridice a conformării realității obiective la voința părților. Nu numai că drepturile de proprietate sunt predeterminate de alte fapte, ci și obligația contributivă a condominiului ar fi calculată chiar și fără votul părților, astfel cum este stabilit de lege, care, printr-o reglementare tehnică precisă, identifică relația de valoare dintre aceste drepturi de proprietate. Actul de aprobare a tabelelor se bazează pe o documentație care recunoaște această realitate și este un parametru pentru cuantificarea obligației condominiului de a contribui, determinat pe baza unei evaluări tehnice.

Deoarece rezoluția adunării acționarilor nu este un magazin de verificare (nici un contract), unanimitatea părților îndreptățite sau a celor prezenți la adunare, nici forma scrisă, nu este obligatorie pentru modificare.

Pentru modificarea valorilor tabelelor a mia, art. 1136 paragraful 2 din codul civil și, prin urmare, o majoritate necalificată este suficientă, pentru a ajunge la dubla cerință ca majoritatea celor prezenți la adunare să voteze pentru (vot unic) și că această majoritate în favoarea reprezintă 501/1000 din condominiu unde se decid schimbările.

Confedilizia a făcut o interpretare restrictivă a domeniului de aplicare al propoziției, subliniind că cele de-a mila tabele nu pot fi schimbate cu majoritate:

• referitor la drepturile de proprietate și la bucurarea părților comune, deoarece ar fi încălcat un drept subiectiv indisponibil, care nu poate fi lăsat voinței majorității. Aceste tabele sunt de obicei utilizate pentru defalcarea cheltuielilor extraordinare. Apropo, Curtea Supremă susține că
• în prezența a mii de mese care rezultă dintr-un act de negociere anterior votat în unanimitate de către condominii (în cazul în care regulamentul privind condominiul nu prevede în mod explicit posibilitatea unei schimbări majoritare), pe baza principiului general că un contract a fost citit, aprobat și semnat, cu excepția cazului în care în caz contrar, indicația nu poate fi modificată sau retrasă unilateral fără acordul unanim al părților contractante.

Modificarea cu majoritate a celei de-a mia tabele ar fi în schimb legitimă pentru distribuirea cheltuielilor ordinare, care în orice caz constituie ponderea predominantă din bugetul condominiului și ratele chiriașilor. Cerința este diferită de cea pentru valabilitatea adunării: pentru ca adunarea să fie valabilă, cei prezenți trebuie să reprezinte 501/1000 din proprietate, în timp ce pentru a modifica a mia de mese alegătorii favorabili trebuie să reprezinte 501/1000.

Sentința s-a născut cu scopul declarat de a reduce disputele care decurg din lucrări abuzive și ulterior condamnate care împiedică condominii să ajusteze a mia de mese, deoarece proprietarul în cauză nu are vot.

Cu toate acestea, introducerea votului majoritar deschide diferite scenarii:

• pe de o parte, litigiile legale în temeiul art. 69 prevederile de punere în aplicare a CC, adică cele pentru care neputând ajunge la unanimitate, având dezavantajat un anumit condominiu care se bucură de o situație favorabilă, este necesar să se apeleze la autoritatea judiciară. De exemplu, datorită transformării spațiilor nerezidențiale, cum ar fi balcoanele și terasele în verande și, prin urmare, rezidențiale (cum ar fi creșterea ponderii proprietății condominiale) sau transformărilor urbane ale mansardelor în mansarde.
• pe de altă parte, ar putea crea alte tipuri de litigii, de exemplu, pentru orice acorduri între condominii care s-au unit într-o majoritate simplă de 50% + 1 și cu un tehnician conform, ar putea duce la adoptarea unor cote miliare nedrepte, dar favorabile pentru acesta din urmă.

Condominiu care crede că a suferit o creștere nelegitimă a miimi de proprietate împotriva sa poate contesta rezoluția și obține suspendarea de la judecător, pentru care administratorul este obligat să aplice tabelele preexistente, până la evaluarea definitivă.

Conjuncția acestei propoziții și Cass. civ., secțiunea un., Hotărârea 8 aprilie 2008, nr. 9148), implică faptul că repartizarea pro-cotă a cheltuielilor neplătite de către un singur condominiu poate deveni o simplă protecție formală, deoarece tabelele pot fi schimbate astfel încât unele condominii să plătească mai mult decât altele pentru un proprietar contravenient. Înainte de această hotărâre, condominiul individual nu putea fi chemat să avanseze mai mult decât o sumă maximă cunoscută, corespunzătoare datoriei condominiului implicit împărțită la miimi de proprietate (nu se poate modifica decât cu unanimitate). o simplă protecție formală

Revizuire

Arta. 69 din dispozițiile de punere în aplicare a Codului civil italian prevede că tabelele pot fi modificate prin aplicarea uneia dintre aceste două condiții:

• 1) când se pare că sunt rezultatul unei erori; 2) când, din cauza condițiilor modificate ale unei părți a clădirii, ca o consecință a supraînălțării, a unei creșteri a suprafețelor sau a unei creșteri sau scăderi a unităților imobiliare, valoarea proporțională a unității imobiliare este modificată de mai multe al cincilea, chiar și numai de către un condominiu. În acest caz, costul aferent este suportat de persoana care a dat naștere modificării.

Au apărut litigii jurisprudențiale cu privire la semnificația erorii.

În trecut, de fapt, se stabiliseră două adrese; primul, a stabilit că simpla divergență între valoarea obiectivă și valoarea exprimată a integrat întotdeauna condiția prealabilă pentru modificarea tabelului; în acest caz, în cazul în care condominiu individual a verificat, prin intermediul unui tehnician, că proprietatea sa a fost evaluată mai sus în raport cu cheltuielile, el ar putea solicita revizuirea, dacă este necesar, și judecătorului și aceasta pur și simplu pe baza o divergență obiectivă. A doua adresă, mai restrictivă, enunța principiul conform căruia divergența obiectivă nu era suficientă, dar cel care a solicitat rectificarea trebuie să demonstreze că aprobarea sa a fost rezultatul unei erori de voință, o eroare esențială, întrucât, dacă este cunoscută , ar fi avut ca rezultat neaprobarea; acest lucru integrează în mod natural o creștere a sarcinii probei, ceea ce ar face extrem de dificilă continuarea oricărei acțiuni.

Secțiunile Unite ale Casației au intervenit cu Sentința nr. 6222 din 7/9/97, susținând prima orientare dar, recent, Sentința n. 7908 din 12 iunie 2001 s-a exprimat într-un mod diferit, redeschizând întrebarea; această ultimă hotărâre a stabilit principiul conform căruia, dacă tabelul este de natură contractuală, acțiunea prevăzută la art. 69 folos. Att. cc și este posibilă acțiunea obișnuită de anulare a contractului din cauza defectului de voință (eroare esențială, violență sau abatere deliberată).

Hotărârea nr. 7908 din 12 iunie 2001 pare să lase ușa deschisă existenței unor mese necontractuale aprobate cu majoritate; acest principiu ar fi în contrast cu abordarea aproape uniformă care necesită aprobarea unanimă a tabelelor. În acest sens, Curtea din Milano cu sentința din 12 februarie 2007 n. 1812 a susținut că adunarea poate aproba sau modifica, cu majoritățile stabilite de art. 1136, paragraful 2, din Codul civil italian și fără a atrage nicio nulitate, tabelul cu caracter necontractual. Rezoluția adunării acționarilor poate fi anulată numai în cazul în care nu ține cont de prevederile art. 1123, 1124, 1126 cmc

Consimțământul condominiilor pentru aprobarea sau modificarea tabelelor nu trebuie neapărat să rezulte dintr-o rezoluție oficială a ședinței, deoarece ar putea rezulta și din comportamentul tacit, dar neechivoc al condominiilor (de exemplu, utilizarea unui nou tabel, cu plăți pe baza acestora, fără nicio obiecție din partea nimănui, de ani de zile). (Cass. Secțiunea II Civilă, sentința nr. 8863 din 28 aprilie 2005)

Curtea Supremă de Casație prin sentința nr. 18477 din 9 august 2010 reafirmă caracterul majoritar al posibilității de modificare a celui de-al treilea tabel conform art. 1136 (și nu în mod eronat 1139 așa cum se raportează în sentință), paragraful 2 din Codul civil.

Notă

Elemente conexe

• Administrator clădire
• Condominiu

Portal dreapta

Portalul Italia