Împrumut pe viață ipotecar
Împrumutul ipotecar pe viață este un anumit tip de împrumut fără rate, destinat persoanelor fizice cu vârsta peste 60 de ani cu titlu de proprietate rezidențială.
Istorie
În Marea Britanie, produsul a fost lansat în 1999 și este cunoscut sub numele de ipotecă pe viață sau eliberare de capitaluri proprii . De la înființare, produsul s-a răspândit rapid în întreaga lume anglo-saxonă (Marea Britanie, Irlanda, Canada, Australia și Statele Unite ale Americii, unde este cunoscut sub numele de ipotecă inversă ).
Din decembrie 2005, creditul ipotecar pe viață a fost introdus și în Italia cu art. 11-quaterdecies ale decretului-lege n. 203/2005, astfel cum a fost introdus prin legea de conversie nr. 248/2005 [1] , care stabilește că: „Împrumutul ipotecar pe viață are ca obiect acordarea de către companii și instituții de credit, precum și de către intermediari financiari, în conformitate cu articolul 106 din actul consolidat conform decretului legislativ 385 din 1 septembrie 1993, a împrumuturilor pe termen mediu și lung cu capitalizare anuală a dobânzilor și cheltuielilor, și rambursarea integrală într-o singură tranșă la scadență, susținută de o ipotecă de gradul I asupra proprietăților rezidențiale, rezervată persoanelor cu vârsta peste 65 de ani. "
La 6 mai 2015, Legea nr. 44 din 2 aprilie 2015 [2] , completată de Decretul de punere în aplicare nr.226 din 22 decembrie 2015 [3] , care reglementează creditul ipotecar pe viață prin înlocuirea alineatului 12 al articolului 11-quaterdecies al decretului-lege nr. 203/2005. Printre modificările făcute se numără, în primul rând, scăderea cerinței de date cu caracter personal pentru obținerea unui împrumut pe viață, scăderea vârstei minime cerute de la 65 la 60 de ani în prezent.
În cadrul reuniunii din 8 octombrie 2015, Consiliul de stat a exprimat un aviz pozitiv din partea secțiunii consultative pentru actele de reglementare.
La 23 decembrie 2015, ministrul dezvoltării economice a semnat regulamentul care definește directivele pentru implementarea creditului ipotecar pe viață. Regulamentul de aplicare se referă la legea din 2 aprilie 2015, nr. 44 [2] și specifică metodele și criteriile de debursare a împrumutului, modalitățile de plată, valoarea împrumutului, cheltuielile și dobânzile capitalizate anual. De asemenea, reglementează cazurile și formalitățile care duc la o reducere a valorii de piață a proprietății.
La 16 februarie 2016, Curtea de Conturi a înregistrat regulamentul în Monitorul Oficial ( JO nr. 38 din 16-2-2016 ). Dispoziția a intrat în vigoare la 2 martie 2016.
Operațiune
Împrumutul pe viață este un împrumut pe termen lung susținut de o ipotecă de gradul I asupra proprietății de reședință. Împrumutul este conceput în așa fel încât să nu prevadă rambursări de niciun fel, nici măcar pentru dobânzi, până la moartea contractantului (sau, dacă este deținut în comun de un cuplu de peste șaizeci de ani, odată cu dispariția celui mai longeviv soț ). Cheltuielile și dobânzile sunt capitalizate și se datorează numai la scadență. Rambursarea, cu excepția cazului în care rambursarea anticipată voluntară de către abonat, este responsabilitatea moștenitorilor . Prin urmare, împrumutul nu prevede plata oricăror rate pe toată durata sa, dar capitalul și dobânzile sunt capitalizate până la scadență și se acumulează dobânzi.
Legea (44/15) prevede o protecție (cunoscută în lumea anglo-saxonă drept „ nicio garanție de capital negativă ”) care limitează valoarea datoriei care trebuie suportată de moștenitori la valoarea realizabilă a proprietății date ca garanție: în acest caz, instituția financiară a companiei este cea care își asumă orice datorie în exces prin renunțarea la pretenția împotriva moștenitorilor, cu condiția ca rambursarea să fie efectuată împotriva vânzării proprietății printr-un mandatar independent și la prețul pieței.
In Italia
Legea actuală recunoaște băncile, precum și intermediarii financiari autorizați să acorde împrumutul, astfel cum se menționează la articolul 106 din Legea bancară consolidată : adică atât băncile, cât și instituțiile financiare înregistrate în mod corespunzător în conformitate cu legea în registrele lor publice respective sunt autorizat să acorde împrumutul.
Valoarea împrumutului este în general cuprinsă între minimum 15% și maximum 50% din valoarea proprietății în funcție de vârsta împrumutatului (cu cât este mai mare vârsta, cu atât este mai mare valoarea împrumutului) și valoarea imobilului . Valoarea proprietății este determinată în mod normal cu o evaluare efectuată de un expert imobiliar la recomandarea creditorului.
În contextul italian, sunt avute în vedere diferite tipuri de împrumuturi pe viață, dintre care abonatul poate alege:
- Plată unică - fără rate de rambursare: în acest caz dobânda nu este plătită și, prin urmare, nu este capitalizată
- Plată unică - rate de rambursare a dobânzii: în acest caz dobânzile sunt plătite periodic și, prin urmare, nu se acumulează și nu valorifică
- Plată progresivă - fără tranșă: suma este plătită progresiv sub formă de capital; în acest caz dobânda acumulată nu este plătită și, prin urmare, se valorifică
Împrumutul pe viață trebuie rambursat într-o sumă forfetară de către moștenitori și / sau succesorii în drept, în mod normal în termen de 10-12 luni de la moartea celui mai longeviv dintre contractori. Moștenitorii au două opțiuni: dacă doresc să păstreze casa, pot rambursa cu lichiditatea disponibilă, sau casa poate fi vândută și suma datorată împrumutului rambursată cu încasările din vânzare.
Dacă nu există moștenitori sau dacă nu procedează la rambursare, împrumutul se stinge odată cu vânzarea proprietății, dar întotdeauna la sfârșitul a 12 luni de la data expirării împrumutului.
Legea actuală prevede diverse cazuri de rambursare integrală, adică într-o singură soluție, a creditului ipotecar pe viață, și anume:
- La moartea proprietarului împrumutului, fără a aduce atingere posibilității moștenitorilor de a interveni pentru a achita datoria și a dobândi proprietatea asupra proprietății prin moștenire.
- La transferul, parțial sau total, al dreptului de proprietate sau al altor drepturi reale sau al bucurării proprietății date ca garanție.
- Atunci când se efectuează acte care reduc în mod semnificativ valoarea proprietății, inclusiv stabilirea drepturilor reale de garanție în favoarea unor terți care împovărează proprietatea însăși.
- Când se fac omisiuni de îngrijire și întreținere, astfel încât să se determine revocarea locuinței.
- În cazul în care se fac modificări ale proprietății fără acord cu creditorul.
- Dacă alți subiecți, după stipulare, își stabilesc reședința în proprietate, cu excepția membrilor familiei (limitați la copii, coabitant sau soț) ai subiectului finanțat, precum și a personalului de asistență.
- În cazul în care proprietatea este supusă unor proceduri de conservare sau executare pentru mai mult de 20% din valoarea sa.
Dacă, la 12 luni de la apariția uneia dintre aceste trei condiții, împrumutul nu este rambursat, banca sau instituția financiară care furnizează împrumutul poate vinde proprietatea la valoarea de piață, valoare care este redusă cu 15% la fiecare douăsprezece luni, în creștere până la momentul vânzării. Legea 44/15 prevede protecția moștenitorilor, răspândită și în alte țări europene (cunoscută sub numele de „ garanție de capital non negativă ”): în cazul în care vânzarea proprietății de către creditor nu este suficientă pentru a achita datoria, restul o parte din datorie este remisă moștenitorilor. Dimpotrivă, în cazul în care suma care rezultă din vânzare este mai mare decât datoria de stins, diferența este recunoscută moștenitorilor sau succesorilor în drept.
În mare parte sunt permise toate tipurile de proprietăți rezidențiale, dar împrumutul este refuzat în mod normal în prezența proprietăților cu revânzare redusă sau în prezența riscurilor de mediu. Prin urmare, împrumutul ipotecar pe viață nu este acordat în general împotriva:
- Clădiri rustice și nerezidențiale;
- Bunuri imobiliare în zone cu un risc seismic ridicat, cu excepția cazului în care acoperirea asigurării este adecvată;
- Clădiri împovărate de constrângeri artistice, peisagistice sau hidrogeologice sau fără autorizații de construire;
- Clădiri construite pe suprafețe acordate de municipalități în temeiul legii nr. 167/1962;
- Proprietățile împovărate cu o ipotecă, fără a aduce atingere ipotezei de anulare a ipotecii preexistente.
Noua legislație ( Decretul 22 decembrie 2015, nr. 226 ), prevede ca băncile să decidă diferitele tipuri de credit ipotecar anuitate și ratele respective de interes care urmează să fie aplicată. De fapt, va fi posibil să conveniți cu instituția de credit, la momentul stipulării, cu privire la metodele de plată și de plată a dobânzii.
Legislația introduce o nouă metodă de protecție a împrumutaților, permițând titlul împrumutului atât solicitanților, chiar și locuitorilor, precum și soților. Băncile vor trebui, de asemenea, să asigure transparența și certitudinea cuantumului dobânzilor acumulate și a tuturor costurilor care trebuie suportate de împrumutat.
Legea privind creditul ipotecar pe viață prevede că proprietatea este vândută la o valoare egală cu valoarea de piață (după 12 rate neplătite, care depășesc cele 7 anterioare prevăzute de TUB, care este o lege din 1993):
"" În cazul în care împrumutul nu este rambursat integral în termen de douăsprezece luni de la apariția evenimentelor menționate la alineatul 12, creditorul vinde proprietatea la o valoare de piață, stabilită de un expert independent desemnat de creditor, utilizând sumele încasate din vânzare pentru a stinge creanța datorată împrumutului în sine. "" |
| ( Legea 2 aprilie 2015, nr.44, de modificare a paragrafului 12-quater art.11-quaterdecies al Decretului legislativ 203/2005 ) |
Consiliul Național al Notarilor, împreună cu 14 asociații de consumatori, a publicat un Vademacum pentru a face mai bine cunoscut împrumutul pe viață ( https://www.notariato.it/sites/default/files/Foglio%20informativo%20PVI%202018-def. pdf ).
Riscuri asociate produsului
Având în vedere natura ipotecară a garanției împrumutului, la momentul semnării contractului proprietatea nu poate fi vândută (cu excepția cazului în care împrumutul este rambursat în avans), nu poate fi supus unor modificări substanțiale, trebuie păstrat în stare bună (este adesea solicitat de creditor să trimită o comunicare anuală cu informații specifice cu privire la proprietate) și nu este posibil să o închiriați și să o închiriați .
Dacă, la expirarea celor douăsprezece luni de la decesul contractantului, moștenitorii nu sunt în măsură să ramburseze împrumutul, aceștia ar putea risca să piardă dreptul de proprietate asupra locuinței, deoarece ar putea să nu poată achita o sumă egală într-o singură soluție. dobânda compusă la împrumut și dobânda acumulată la: aceasta se datorează faptului că împrumutul de anuitate este un instrument financiar care prevede „ dobânda compusă sau dobânda acumulată la dobândă, de asemenea, deja expirată; în practică, dobânda acumulată la împrumut produce la rândul său alte dobânzi, provocând o creștere exponențială a datoriei.
Referințe bibliografice
„Împrumutul pe viață, funcționarea și caracteristicile„ ipotecii inversate ”pentru peste 65 de ani ” este titlul cărții scrise în 2010 de Palolo Buzzonetti și Claudio Pacella și publicată de Il Sole 24 ORE. ISBN 978-88-6345-110-8
"Împrumutul pe viață. Funcționarea și caracteristicile" ipotecii inversate "pentru peste 60 de ani" este noua ediție a cărții publicată de Il Sole24Ore, scrisă de Claudio Pacella și Umberto Filotto în 2016 ISBN 978-88-6345-614-1
Notă
- ^ Legea 2 decembrie 2005, nr. 248 , pe tema „ Conversia în lege, cu modificări, a decretului-lege din 30 septembrie 2005, nr. 203, care conține măsuri de combatere a evaziunii fiscale și dispoziții urgente în materie fiscală și financiară ”
- ^ a b Legea 2 aprilie 2015, nr. 44, Monitorul Oficial privind „Modificarea articolului 11-quaterdecies al decretului-lege din 30 septembrie 2005, nr. 203, convertit, cu modificări, prin legea 2 decembrie 2005, nr. 248, privind disciplina creditului ipotecar pe viață "
- ^ Decretul-lege 22 decembrie 2015, nr. 226, Monitorul Oficial , „Regulament care conține norme privind disciplina creditelor ipotecare pe viață, în conformitate cu articolul 11-quaterdecies, paragraful 12-quinquies, din decretul-lege din 30 septembrie 2005, n. 203, convertit, cu modificări, prin legea 2 decembrie 2005, nr. 248, astfel cum a fost modificată prin articolul 1, aliniat 1, din legea nr. 44 "
Elemente conexe
| Controlul autorității | Thesaurus BNCF 65239 · GND (DE) 7660013-0 |
|---|
