Estimarea suprafețelor de construcție

De la Wikipedia, enciclopedia liberă.
Salt la navigare Salt la căutare

Prin zonă de construcție înțelegem zona care poate fi utilizată în scopuri de construcție pe baza instrumentelor generale sau de implementare a planificării urbane. Definiția zonei de construcție este reflectată în litera b) a art. 2 din Decretul legislativ 504/92. În rezumat, există două puncte de referință care determină asumarea calității suprafeței clădirii:

• instrumente generale sau de implementare a planificării urbane;

• posibilitățile reale de construire.

Zonele de construcție pot fi împărțite în:

  • zonele destinate utilizării publice pentru construcția de lucrări publice, în acest sens, acestea pot fi destinate atât terenurilor de stat, cât și terenurilor de proprietate privată și, prin urmare, supuse exproprierii;
  • zone destinate uzului privat, adică adecvate nevoilor vieții civile și productive; la rândul lor, ele pot fi încă împărțite în:
    • terenurile agricole care sunt cele care servesc și vor servi în scopuri agricole includ terenuri cultivate, care nu sunt cultivate prin alegerea proprietarului și terenuri care găzduiesc clădiri rurale;
    • teren care poate fi construit, adică acelea care, indiferent de utilizarea curentă, pot fi construite cu clădiri urbane, civile și industriale.

Calificarea solului

Calificarea solului este independentă de natura solului sau de voința proprietarului, dar în schimb depinde de:

  • Nu este destinat utilizării publice;
  • Lipsa constrângerilor care încalcă utilizarea clădirii sale;
  • Existența unei aplicații pentru o astfel de utilizare;
  • Nu îl rezervă pentru activitatea agricolă.

Cererea și oferta zonelor de construcție sunt destul de rigide.

Metoda de estimare

Adesea, toate scopurile practice ale estimării terenurilor construibile duc înapoi la valoarea de piață . Definiția valorii de piață sancționată prin Regulamentul (UE) 575/2013 și adoptată prin Codul de evaluare a proprietății | Standardul italian de evaluare a proprietății (ediția a cincea, 2018) implică faptul că există o piață cu prețuri suficient de active și competitive și sunt cunoscute și caracteristicile proprietăților comparative. Doctrina estimării prevede, de asemenea, că estimarea suprafețelor de construcție poate fi făcută pe baza diferitelor valori; bazele valorii utilizabile includ cea a valorii transformării . Pentru zonele neconstruibile vorbim de valoare agricolă .

Estimare cu valoarea de piață

Cel mai relevant aspect pentru estimarea suprafețelor de construcție este valoarea de piață, iar estimarea acesteia este posibilă numai cu o procedură sintetică. De fapt, suprafețele de construcție nu dau niciun venit sau daune, rămânând doar cultivate și este irelevantă pentru valoarea de piață.

Estimarea este rezolvată cu formula bine-cunoscută:

Cel mai frecvent utilizat parametru estimativ este volumul construibil , deoarece este dat de produsul dintre suprafața lotului și indicele său de construcție; suprafața lotului va fi utilizabilă atunci când alte loturi comparabile vor avea același indice de construcție. Mai mult, trebuie adăugat sau scăzut „confortabil și inconfortabil” din valoarea obișnuită și, în cele din urmă, trebuie făcute „adăugările” corespunzătoare (cum ar fi lucrările structurale deja prezente și care îndeplinesc o funcție utilă, lucrările de natură ornamentală și arhitecturală) valoare, proiectul deja aprobat și autorizația de construire deja obținută ...) și „deduceri” (ca cheltuieli necesare pentru readucerea zonei în condiții obișnuite, servituți pasive, apeduct ..., ipoteci pentru ipoteci ...).

De asemenea, va fi posibilă efectuarea unei estimări practice sintetice prin determinarea valorii suprafeței ca procent din costul clădirii care urmează să fie construită, se realizează prin efectuarea unei estimări a clădirii care va fi construită pe acea zonă luând în considerare toți parametrii legali ai cazului, precum volumul clădirii și apoi valoarea zonei va fi cuprinsă între 10 și 30% din valoarea clădirii.

Estimează cu valoarea transformării

Un alt aspect economic care poate fi utilizat pentru estimarea suprafețelor de construcție este valoarea transformării rezultată din diferența, făcută la momentul estimării, între cea mai probabilă valoare de piață a activului transformat și costul previzibil al transformării sau chiar presupusul valoare.se atribuie bunului brut pe baza susceptibilității sale de a fi transformat într-un bun derivat

În cazul în care nu există o piață pentru suprafețele de construcție care să fie clar distinctă de cea pentru terenurile agricole, estimarea se poate baza pe valoarea agricolă , care va da valoarea minimă atribuibilă suprafeței.

Estimare cu valoare complementară

Există, de asemenea , alte zone mici , care iau numele de relicvarii sau segregate bucăți, dar se poate întâmpla ca o raclă poate crește valoarea unei zone învecinate, așa că , dacă vecinul este interesat să dobândească o valoare și estimarea trebuie să se facă în conformitate cu complementare valoare .

Dacă, pe de altă parte, un relicvar nu manifestă atitudinea menționată mai sus, va fi necesar să se investigheze posibilitatea închirierii acestuia și în acel moment valoarea utilizabilă este cea de valorificare a venitului.

Valoarea complementară (Va) se obține din diferența dintre valoarea (piață sau cost) a întregii clădiri (V) și valoarea de piață a clădirii fără ca partea să fie estimată (Vb)

Transferul dreptului de a construi

De asemenea, este posibil un acord între doi proprietari pentru transferul volumului clădirii între două loturi. Aceasta este o opțiune acordată în mod explicit de anumite legi regionale, dar foarte adesea supusă restricțiilor. De multe ori, de exemplu, cele două loturi trebuie incluse în aceeași zonă urbană și în aceeași zonă teritorială omogenă.

Acest transfer implică pentru cumpărător dreptul de a construi , iar pentru cedent pierderea acestui drept; valoarea dreptului dobândit poate fi estimată cu o valoare de transformare și reprezintă prețul maxim de plătit, iar pierderea acestui drept poate fi estimată cu un criteriu de valoare complementară în care cedentul deține o zonă de construcție cu o valoare și va sfârși cu o suprafață exclusiv agricolă cu valoare mai mică.

Bibliografie

Elemente conexe

Adus de la „ https://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Estimate_of_fabbricabili_areas&oldid=120806686 ”