Vânzare cu acord de răscumpărare
Prin contractul de răscumpărare, vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra lucrul vândut în condițiile stabilite de art. 1500 și următoarele din Codul civil italian . [1] [2] [3]
Institutul se aplică în mod concret atunci când vânzătorul vinde activul pentru că are nevoie de bani , dar speră să-l răscumpere mai târziu; sau, mai simplu, poate fi indecis și își rezervă dreptul de a se răzgândi.
Potrivit unor autori (însă opinia este departe de a fi pașnică) din punctul de vedere al cumpărătorului, operațiunea poate îndeplini un scop de garanție, deoarece plata prețului acționează ca un împrumut, iar garanțiile proprietății cumpărătorului din neîndeplinire , să fie înțeles totuși numai într-un sens larg, adică într-un sens juridic economic și nu doar tehnic.
În majoritatea cazurilor, cumpărătorul este partea mai slabă din contract : tocmai pentru că a luat în considerare această disparitate de forțe, precum și obiectivele nu întotdeauna clare ale contractanților, legiuitorul a privit această instituție cu o anumită diferență și a înconjurat-o o serie de măsuri de precauție care vizează protejarea cumpărătorului.
În special, se preconizează că prețul de răscumpărare nu poate fi mai mare decât prețul de vânzare, altfel ar exista nulitatea din cauza excesului. [4] Scopul regulii este dublu; pe de o parte, încercarea de a evita ca o persoană care are nevoie urgentă de bani să fie condusă să scape de o proprietate prin vânzarea acesteia la un preț mult mai mic decât prețul acesteia de piață; pe de altă parte, încercați să împiedicați cumpărătorul să descurajeze răscumpărarea viitoare, stabilind un preț de răscumpărare foarte ridicat.
Natura juridică
Teoria condiționată a vânzărilor
Unii autori ( Rescigno, Pelosi ) și o parte din jurisprudență au configurat dreptul de răscumpărare ca o condiție potestativă (unii susțin în schimb că este mixt). Condiția ca eveniment de răscumpărare este viitoare și incertă; hotărâtor, deoarece exercitarea răscumpărării pune magazinul de vânzări în gol și activul revine vânzătorului anterior; potestativ, deoarece îndeplinirea acestuia depinde de voința vânzătorului. [1]
Teoria a fost contestată deoarece, dacă răscumpărarea ar fi o condiție decisivă, ar trebui să aibă un efect complet retroactiv , ceea ce în schimb nu se întâmplă: gândiți-vă doar că vânzătorul care exercită răscumpărarea trebuie să respecte contractele de leasing încheiate de cumpărător și că prețul convenit pentru răscumpărarea poate fi, de asemenea, mai mică decât cea convenită pentru vânzare.
Teoria acordului de revocare
Potrivit lui Rubino, în vânzarea cu un acord de răscumpărare, voința părții vizează exclusiv dizolvarea contractului. Tranzacția cu care o parte încetează unilateral contractul este mai bine calificată drept revocare .
Cu alte cuvinte, vânzarea cu un acord de răscumpărare nu este altceva decât o vânzare normală în cazul în care cumpărătorului i se acordă puterea de revocare. [5]
Aceleași obiecții ridicate la teoria condiției pot trece și la această teză, și anume că revocarea are efect retroactiv, spre deosebire de ceea ce se întâmplă pentru răscumpărare. Mai mult, s-a spus că revocarea elimină orice efect al tranzacției, care este plasat în gol; pe de altă parte, răscumpărarea nu elimină niciun efect de negociere, deoarece în urma răscumpărării, cumpărătorul-răscumpărător trebuie să plătească costurile suportate pentru vânzare și să respecte contractele de leasing încheiate de vânzătorul răscumpărat.
Teza magazinului tipic sui generis
Excluzând cele două ipoteze anterioare, pare mai corect să concluzionăm că avem de-a face cu un magazin tipic sui generis , în care cumpărătorului i se dă dreptul potestativ de a se reapropia de lucru. În practică, includerea contractului de răscumpărare este capabilă să modifice funcția tipică a vânzării, dând naștere unei cauze autonome și unitare. Și nu întâmplător legiuitorul a folosit termenul „răscumpărare” mai degrabă decât revocare, tocmai pentru a indica faptul că acesta este un caz cu caracteristici proprii și cu efecte foarte particulare. [6]
Poziția părților
Poziția cumpărătorului
Potrivit unora, cumpărătorul este titularul unui drept temporar de proprietate, în timp ce pentru alți autori - care neagă faptul că poate fi admisă proprietatea temporară - ar fi mai bine să vorbim despre proprietatea rezolvabilă.
În orice caz, nu există nicio îndoială că este un drept de proprietate autentic și că cumpărătorul are toate puterile care îi aparțin proprietarului. Acesta din urmă poate, la rândul său, vinde activul, poate constitui drepturi reale sau alte constrângeri; drepturile stabilite asupra lucrului sunt însă șterse în urma exercitării răscumpărării.
Poziția vânzătorului
Potrivit unor autori, vânzătorul ar fi deținătorul unui drept sui generis real: este de fapt un drept care are caracteristica absolutității, fiind opozabil erga omnes ex articolul 1504.
Cu toate acestea, contestând această teorie, s-a observat că drepturile reale au ca caracteristică inerența res, adică o relație inseparabilă și directă între dreptul la bucurie și lucru, care ar lipsi aici. În realitate, o astfel de relație există, dacă considerăm că nu toate drepturile reale se concretizează în atribuirea unui drept de bucurie unui lucru (gândiți-vă la drepturile reale de garanție sau vânzătorul cu o rezervă de titlu); prin urmare, și în vânzarea cu un acord de răscumpărare, inerența dreptului la res este recunoscută, în sensul că relația este implementată nu între doi subiecți, ci între un subiect și un lucru.
Doctrina dominantă neagă însă caracteristica realității și preferă să configureze dreptul de răscumpărare ca drept personal, aparținând categoriei drepturilor potestative.
Efectele acordului de răscumpărare
Înainte de declarația de răscumpărare
După cum sa menționat deja, cumpărătorul este proprietarul dreptului de proprietate asupra lucrului și, prin urmare, are toate drepturile care îi aparțin proprietarului. Dreptul său de proprietate găsește, însă, o limitare, justificată de faptul că într-o bună zi activul ar putea reveni vânzătorului; adică, este logic ca cumpărătorul să țină seama de faptul că vânzătorul poate cumpăra într-o zi lucrarea. Prin urmare, se consideră că cumpărătorul este obligat să păstreze lucrul în stare bună și că această obligație, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres în contract, este un efect natural al acestuia. Mai general, se crede că cumpărătorul trebuie să se comporte cu bună-credință și să nu prejudicieze motivele debitorului.
În caz de conservare neglijentă a lucrului, vânzătorul poate lua măsuri împotriva creditorului, cu o acțiune de despăgubire care, conform doctrinei preferabile, are un caracter contractual.
Vânzătorul poate utiliza, de asemenea, în mod analog remediile prevăzute pentru contractantul care face transferul, atunci când contractul este supus unei condiții de reziliere. De exemplu, dacă exercitarea răscumpărării nu poate avea loc din motive imputabile cumpărătorului, art. 1359 (ficțiunea îndeplinirii condiției).
După declarația de răscumpărare
Exercitarea răscumpărării restabilește aceeași situație înainte de vânzare, adică are efecte ex tunc; în acest sens, articolul 1505 prevede că lucrul trebuie returnat fără sarcini și ipoteci din care a fost împovărat.
O consecință importantă a principiului retroactivității este că răscumpărătorul nu trebuie considerat ca având un titlu în cedent.
Cu toate acestea, restabilirea situației anterioare nu este totală, astfel că s-a spus că răscumpărarea va avea un efect „parțial retroactiv”; stabilește articolul 1505, de fapt, că răscumpărătorul este obligat să mențină contractele de leasing făcute fără fraude, care au o anumită dată și au fost convenite pentru o perioadă care nu depășește trei ani .
Efectele răscumpărării față de terți
Răscumpărătorul poate prelua bunul împotriva oricărui succesori din titlu, cu o acțiune care este în esență o revendicare. Articolul 1504 stabilește că „Vânzătorul, care și-a exercitat în mod legitim dreptul de răscumpărare cu privire la cumpărătorii ulteriori ai cumpărătorului, poate obține eliberarea lucrului și împotriva cumpărătorilor ulteriori, cu condiția ca acordul să fie executoriu împotriva lor.
Disciplina
Forma vânzării
În ceea ce privește forma și transcrierea contractului, sunt respectate principiile generale ale vânzării.
În ceea ce privește transcrierea (nu a vânzării, ci) a acordului, legiuitorul nu a stabilit nicio regulă specială. Cu toate acestea, pentru ca acordul de răscumpărare să poată fi pus în aplicare împotriva unor terți, este necesar să îi acordăm publicitatea necesară; în consecință, doctrina și jurisprudența predominante consideră că, pentru a obține acest efect, acordul privind bunurile imobile (sau bunurile mobile înregistrate) trebuie transcris împreună cu vânzarea, în acest scop, aplicând în mod analog articolul 2659 privind transcrierea condiției.
În aceleași scopuri, în cazul în care vânzarea se referă la bunuri mobile, va fi indispensabil un act de la o anumită dată (articolele 2704 și 2915).
Contractul de răscumpărare în urma vânzării
Se dezbate dacă este posibil să se stipuleze acordul mai târziu după vânzare.
Teoria negativă susține faptul că vânzarea și răscumpărarea ar constitui un caz unitar, care nu este susceptibil de divizare. Unitatea celor două figuri derivă atât din caracterul accesoriu al pactului de răscumpărare, cât și din încadrarea instituției în figura condiției. Teoria este susținută - printre altele - de Capozzi, care apoi adaugă că, dacă părțile încheie un acord ulterior de răscumpărare, acest acord trebuie considerat ca o afacere autonomă și, aplicând principiul conservării magazinului (art. 1367) va fi calificat ca un acord de opțiune sau chiar ca un contract de revânzare. Cu toate acestea, aceste acorduri nu vor avea efect erga omnes și nu vor da cumpărătorului dreptul la rambursarea cheltuielilor efectuate.
Unii autori au avut o opinie diferită; de fapt, părțile nu pot fi excluse de la puterea de a modifica conținutul contractului lor anterior, dat fiind că această putere este atribuită în mod explicit de articolul 1321 (potrivit căruia contractul este acordul cu care este stabilit sau „guvernează” „un raport juridic preexistent); prin urmare, pactul de răscumpărare stipulat după vânzare poate fi considerat ca un contract care modifică vânzarea sau cel puțin ca un contract novativ (adică un acord cu care contractul anterior este reziliat pentru a-l înlocui cu unul cu titlu și / sau conținut diferit) .
Obiect
Acordul de răscumpărare poate fi aplicat vânzării de valori mobiliare sau imobiliare. În plus față de transferul de proprietate, se aplică și vânzării de drepturi reale, altele decât proprietatea.
În principiu, doctrina afirmă că contractul trebuie să aibă ca obiect bunuri neconsumabile, altfel ar fi imposibil să se facă răscumpărarea. Potrivit Biancăi, însă, institutul poate fi aplicat și vânzării de bunuri consumabile, doar în acest caz contractul trebuie înțeles în sensul că cumpărătorul trebuie să returneze echivalentul bunurilor primite.
Scopul
Institutul se aplică fiecărui contract de vânzare, inclusiv vânzarea obligatorie.
Se dezbate dacă acordul de răscumpărare este aplicabil contractului preliminar. Avizul negativ ( Rubino ) se bazează pe presupunerea că niciun transfer de active nu este recunoscut în contractul preliminar . Teoria pozitivă ( Bianca ) obiectează argumentând că pactul de răscumpărare ar fi conceput, cel puțin în cazurile în care părțile convin asupra executării anticipate a livrării lucrului și a plății prețului; în acest caz, după cum pare evident, nu există motive care să excludă aplicarea legislației de răscumpărare, cel puțin prin analogie și în limitele compatibilității.
Institutul este, de asemenea, compatibil cu schimbul, în sensul că părțile pot stabili un „schimb cu un acord de răscumpărare” ( Rubino, Luminoso, Capozzi ).
Termenul
Arta. 1501 stabilește un termen maxim pentru exercitarea răscumpărării: doi ani pentru bunurile mobile și 5 pentru bunurile imobile; orice termen mai lung va fi înlocuit de lege cu termenul legal (1501 alin. 1). Lipsa termenului convențional implică aplicarea termenului legal.
Dacă părțile stabilesc un termen mai scurt, se consideră că pot conveni asupra prelungirilor, cu condiția ca termenul global rezultat să nu depășească termenul legal.
Termenul de răscumpărare în vânzarea obligatorie
Se dezbate dacă în vânzarea obligatorie termenul de răscumpărare curge de la data contractului sau de la data transferului.
Teoria preferabilă este că termenul curge din momentul transferului de proprietate. Această teorie pare a fi cea mai coerentă la nivel logic și practic, deoarece dacă este acceptată opinia contrară (conform căreia termenul începe din momentul semnării contractului) s-ar putea întâmpla ca termenul să expire atunci când activul nu a fost încă a existat sau există. nu a fost transmisă cumpărătorului; de exemplu, imaginați-vă că Tizio cumpără de la Caio - cu un acord de răscumpărare - un activ de construit (vânzarea unui lucru viitor); la expirarea celor cinci ani, dacă lucrul încă nu a existat, cumpărătorul pierde definitiv posibilitatea de a exercita răscumpărarea.
Forma declarației de predare
Declarația de predare este o tranzacție juridică receptivă atunci când privește proprietăți imobiliare și trebuie stipulată în scris (art. 1503). Regula se referă în mod expres numai la bunurile imobile.
În plus, dacă declarația de predare se referă la bunuri imobile și mobile înregistrate, aceasta trebuie transcrisă, în singurul scop de a se putea opune evenimentelor provocate de cumpărător (articolul 2653 nr. 3).
Exercitarea răscumpărării
Declarația de răscumpărare trebuie însoțită în mod necesar de plata sumelor lichide datorate pentru preț și cheltuieli, în caz contrar vânzătorul pierde dreptul de răscumpărare. De fapt, articolul 1503 stabilește că vânzătorul pierde dreptul de răscumpărare dacă în termenul stabilit nu comunică cumpărătorului declarația de răscumpărare și nu îi plătește sumele lichide datorate pentru rambursarea prețului, cheltuielilor și orice alte plăți. realizată în mod legitim.de vânzare .
Dacă prețul a fost simulat, Curtea Supremă a decis că răscumpărătorul trebuie să plătească prețul efectiv plătit și nu cel simulat (în aplicarea art. 1414).
În plus față de preț și costuri, vânzătorul care exercită dreptul de răscumpărare este obligat să ramburseze costurile necesare pentru reparații și îmbunătățiri (articolul 1502). Până la momentul rambursării cheltuielilor, cumpărătorul are dreptul de reținere asupra lucrului (a se vedea articolul 1502 alineatul 2).
Transferabilitatea dreptului de răscumpărare și divizibilitatea răscumpărării
În doctrină și în jurisprudență a apărut deseori problema transferabilității dreptului de răscumpărare.
Conform adresei predominante, dreptul de răscumpărare ar fi netransferabil ca drept personal și strict legat de poziția vânzătorului. Pe de altă parte, s-a spus, transferul autonom al acordului înseamnă modificarea structurii sale juridice, deoarece răscumpărarea, care este un act de revocare a contractului, odată transferat, ar deveni actul exercitării unei puteri adecvate a persoanei ( Bright ).
Totuși, netransferabilitatea nu ar fi absolută, deoarece dacă nu este posibilă transferarea dreptului de răscumpărare sic și simpliciter , un rezultat identic poate fi încă obținut prin intermediul unui alt mijloc tehnic, care este cesiunea contractului.
În ceea ce privește divizibilitatea răscumpărării, articolele 1506 și 1509 prevăd o serie de reguli care trebuie aplicate atunci când activul este deținut de mai multe părți. În special, regulile privesc exercitarea răscumpărării în aceste 4 cazuri:
- Vânzarea unei singure acțiuni dintr-o proprietate nedivizată;
- Vânzarea conjunctivă a tuturor acțiunilor unui lucru nedivizat;
- Vânzarea disjunctivă a tuturor acțiunilor;
- Depunerea către un singur cumpărător a mai multor moștenitori.
Regula, cu unele excepții, este aceea a divizibilității exercitării răscumpărării.
a) În conformitate cu articolul 1506: în cazul unei vânzări cu acord de răscumpărare a unei părți nedivizate a unui lucru, coproprietarul care solicită divizarea trebuie să propună, de asemenea, cererea în comparație cu vânzătorul. De exemplu, dacă Tizio, Caio și Sempronio sunt coproprietari ai unui teren și Tizio își vinde partea lui Primo cu un acord de răscumpărare, dacă Gaius vrea să ceară împărțirea lucrului, trebuie să propună și întrebarea împotriva lui Tizio (deși este în prezent nu este proprietarul). Al doilea paragraf continuă apoi spunând că, dacă lucrul nu este ușor divizibil și are loc licitația, vânzătorul care nu a exercitat răscumpărarea înainte de atribuire pierde acest drept, chiar dacă ofertantul câștigător este același cumpărător .
b) Articolul 1507 reglementează ipoteza în care mai mulți coproprietari vând un activ cu un acord de răscumpărare: dacă mai multe persoane au vândut în comun un obiect nedivizat printr-un singur contract, fiecare își poate exercita dreptul de răscumpărare numai deasupra acțiunii pe care o avea la. Deci, dacă A, B și C dețin o terță parte a unei anumite proprietăți și o vând în totalitate lui Tizio cu un acord de răscumpărare, atunci dacă A dorește să își exercite dreptul de răscumpărare, o poate face doar pentru partea sa și nu pentru tot binele.
Aceeași dispoziție - specifică al doilea paragraf - este respectată dacă vânzătorul a lăsat mai mulți moștenitori. De exemplu, dacă Tizio îi vinde un apartament lui Gaius cu un acord de răscumpărare, iar la moartea sa, A, B și C preiau drept moștenitori, dacă unul dintre moștenitori dorește să răscumpere proprietatea, îl poate face doar pentru partea sa.
Este evident că atunci când răscumpărarea este exercitată doar de unul dintre vânzători, cumpărătorul poate fi prejudiciat de aceasta, deoarece ar putea pierde orice interes în a avea lucrul; în consecință, legiuitorul a stabilit că cumpărătorul cu un acord de răscumpărare se poate opune unei răscumpărări parțiale și poate solicita ca aceasta să fie exercitată în totalitate: Cumpărătorul, în cazurile exprimate mai sus, poate solicita tuturor vânzătorilor sau tuturor co-moștenitorilor să exercite împreună dreptul de a răscumpăra totul; dacă nu sunt de acord, răscumpărarea poate fi exercitată numai de către cel sau cei care se oferă să răscumpere integral lucrul .
c) Cumpărătorul care are un contract de răscumpărare nu poate pretinde că răscumpărarea este exercitată integral atunci când achiziția nu a vizat toate bunurile, ci doar o parte din aceasta. În conformitate cu articolul 1508: Dacă coproprietarii unui lucru nu l-au vândut în comun și în totalitate, dar fiecare și-a vândut doar acțiunea sa, aceștia pot exercita separat dreptul de răscumpărare asupra acțiunii cuvenite, iar cumpărătorului nu îl poate folosi el însuși al opțiunii oferite de ultimul paragraf al articolului anterior. De exemplu: dacă A, B și C sunt proprietari pentru fiecare o treime dintr-o anumită proprietate și A își vinde partea lui Tizio cu un acord de răscumpărare, atunci ulterior B își vinde și cota și, în cele din urmă, același lucru îl face și C, dacă A dorește pentru a exercita răscumpărarea, Tizio nu poate solicita răscumpărarea în întregime; asta pentru că Tizio a dorit de la început să cumpere nu tot binele, ci doar o parte din el. Cu alte cuvinte; dacă în ipoteza sub b) Tizio a cumpărat tot activul cu un singur act (demonstrând că are un interes în întregul activ) în această ipoteză Tizio a cumpărat acțiuni unice ale activului, demonstrând că are un interes chiar și în acțiuni unice din ea.
d) Articolul 1509 reglementează ipoteza în care, după ce a încheiat o vânzare cu un acord de răscumpărare, cumpărătorul moare și lasă mai mulți moștenitori: Dacă cumpărătorul a lăsat mai mulți moștenitori, dreptul de răscumpărare poate fi exercitat împotriva fiecăruia dintre ei numai pentru parte datorată lui, chiar și atunci când lucrul vândut este încă nedivizat.
Dacă moștenirea a fost împărțită și lucrul vândut a fost atribuit unuia dintre moștenitori, dreptul de răscumpărare nu poate fi exercitat împotriva lui decât în întregime.
Acordul de revânzare
În mod deosebit, la modă, în practică este acordul de retrocedare, denumit de unele contracte de răscumpărare. Este o cifră neprevăzută de cod și, prin urmare, atipică; odată cu acesta, cumpărătorul se obligă să revândă vânzătorului articolul achiziționat, la cererea acestuia din urmă. Prin urmare, conținutul acordului de revânzare este identic cu acordul de răscumpărare și diferența constă în faptul că acest acord are un efect pur obligatoriu, mai degrabă decât un efect real.
În ceea ce privește configurația sa dogmatică, pactul de retrocedare este considerat un contract preliminar unilateral; de fapt, numai cumpărătorul se angajează să revândă lucrul, dar vânzătorul nu se angajează să îl răscumpere, putând alege dacă își exercită sau nu dreptul. În cazul refuzului cumpărătorului, art. 2932.
În comparație cu acordul de răscumpărare, acordul de revânzare are următoarele diferențe:
a) acordul de revânzare nu trebuie transcris, spre deosebire de acordul de răscumpărare;
b) dacă vânzătorul dorește să recupereze lucrul, părțile trebuie să încheie un nou contract de transfer (deși am văzut că răscumpărarea se poate face numai prin declarația unilaterală a vânzătorului).
c) acordul nu este opozabil erga omnes, ceea ce înseamnă că, în cazul în care cumpărătorul înstrăinează lucrul către un terț, vânzătorul nu va mai putea să-l recupereze și va trebui să se limiteze la solicitarea despăgubirii pentru prejudiciu.
d) o diferență foarte importantă este că acordul de vânzare înapoi nu are efecte retroactive; ceea ce înseamnă că, în cazul în care vânzătorul răscumpără activul, noul transfer intră în vigoare de acum înainte și situația anterioară vânzării nu este restabilită, ci se creează o nouă situație juridică; și, evident, cel care răscumpără bunul este considerat a fi proprietarul efectiv al alienatorului.
e) întrucât acordul de revânzare este o cifră atipică, termenul menționat la articolul 1501 nu se aplică. [7]
Notă
- ^ a b Vera Tagliaferri, Vânzare, schimb, leasing , Giuffrè Editore, 2010, ISBN 978-88-14-14870-5 , p. 87.
- ^ Andrea Torrente; Piero Schlesinger, Manual de drept privat , Giuffrè Editore, 2009 ISBN 978-88-14-15069-2 , p. 670.
- ^ Claudio Turco, Lecții de drept privat , Giuffrè Editore, 2011 ISBN 978-88-14-16044-8 , p. 675.
- ^ Pietro Trimarchi, Institutions of private law , Giuffrè Editore, 2009, ISBN 978-88-14-15074-6 , p. 414.
- ^ Maria Astone, Așteptare și protecții: contribuție la studiul efectelor preliminare în situații de pantă , Giuffrè Editore, 2006, ISBN 978-88-14-13244-5 , p. 99.
- ^ Angelo Busani, Facilitare pentru cumpărarea „primei case” , IPSOA, 2015, ISBN 978-88-21-74588-1 , p. 260.
- ^ Paolo Franceschetti, Vânzare cu livrare de răscumpărare , altalex.com , 11 august 2016, link verificat la 5 martie 2020.
