Administrator de condominiu (Italia)

Administratorul condominiului , în conformitate cu legislația italiană, este organul executiv al condominiului . Nu există un registru al administratorilor de condominii, ci doar asociații sindicale libere.

fundal

Disciplina a fost cuprinsă în codul civil italian din 1942 și nu prevedea nicio calificare specială pentru desfășurarea activității de administrator de condominiu. S-a încercat calea înființării registrelor la nivel regional, dar această cale a fost exclusă de intervenția justiției italiene . ^[1]

În 2010, guvernul Berlusconi IV a reglementat rolul asociațiilor profesionale care au restricționat recunoașterea ministerială. Reforma ulterioară a condominiului făcută prin lege 11 decembrie 2012, nr. 220 - în vigoare din 18 iunie 2013 - a impus, pentru prima dată, obligații specifice de formare; cu toate acestea, nu a fost stabilit un registru profesional specific.

Caracteristici

Cerințe

Conform disciplinei inițiale a codului civil italian , dacă regulamentul privind condominiul nu ar fi prevăzut nimic în acest sens, administratorul ar putea fi oricine a fost votat de majoritatea condominiilor, fără o dispoziție de profesionalism, calificare sau alte cerințe, de exemplu înscrierea într-un registru profesional. Multă vreme s-a susținut că administratorul condominiului trebuia să fie o persoană fizică. Treptat, în timp, jurisprudențaCurții Supreme de Casație a început să legitimeze numirea unei persoane juridice. ^[2] Problema a fost apoi depășită prin reforma din 2012, care a stabilit că și companiile menționate în titlul V din cartea V din Codul civil pot îndeplini sarcina. Conform liniilor directoare ale jurisprudenței Curții de Casație din 2008, relația juridică, atribuibilă mandatului, se stabilește între administrator și condominii individuali, și nu cu condominiu, care nu are personalitate juridică . ^[3]

Conform modificărilor aduse de legea nr. 220/2012, este obligatoriu ca administratorul să fie calificat, cu diplomă de liceu, să fi urmat cursuri de formare inițială și cursuri periodice anuale ulterioare, trebuie să posede cerințe morale, inclusiv necondamnare pentru o serie de infracțiuni, nefiind reținut , cu excepția reabilitării, nu a protestat. Reforma a menținut facilitarea proprietarilor în a-și putea gestiona propriul condominiu, scutindu-i de cerința unei calificări și de formarea inițială și periodică.

După reforma din 2012 și intrarea în vigoare a decretului Ministerului Justiției nr. 140 din 24 septembrie 2014, postul trebuie să fie acoperit de persoane autorizate de organisme și institute de instruire; și apoi să urmeze un curs de formare profesională cu o durată de cel puțin 72 de ore și cursuri de perfecționare anuale de 15 ore; conținutul activităților este de tip teoretic-practic, iar instruirea trebuie să fie efectuată de un manager științific. ^[4] Cursul oferă cunoștințe cu privire la aspectele legate de spațiile comune, reglementările de urbanism, contabilitate, regulile de repartizare a costurilor pe baza tabelelor a mia și siguranța clădirilor. Locul cursului trebuie să fie unul dintre birourile autorizate, prezente în toată Italia.

Programare

Este prevăzută de codul civil italian, care în art. 1129 citește:

«Când există mai mult de opt condominii, dacă adunarea nu reușește să facă acest lucru, numirea unui administrator se face de către autoritatea judiciară la apelul unuia sau mai multor condominii sau de către administratorul demisionar. (...) Biroul de director are o durată de un an și se intenționează să fie reînnoit pentru aceeași durată. Ședința convocată pentru revocare sau demisie se soluționează cu privire la numirea noului director. Revocarea administratorului poate fi rezolvată în orice moment de către adunare, cu majoritatea necesară pentru numirea sa sau în modul prevăzut de regulamentul condominiului. Poate fi dispusă și de către autoritatea judiciară, la apelul fiecărui condominiu, în cazul prevăzut la al patrulea paragraf al articolului 1131, dacă nu raportează conducerea sau în cazul unor nereguli grave. (...) "

Prin urmare, legea nu prevede sancțiuni pentru condominii care nu numesc un administrator, dar numai un singur condominiu (sau administratorul de ieșire) poate solicita Curții și poate obține numirea judiciară a unui administrator.

Prin urmare, administratorul poate fi numit:

de adunarea condominiilor, cu majoritatea cuvenită;
în caz contrar, în cazul în care există cel puțin nouă condominii și adunarea nu reușește să facă acest lucru, sau nu se ajunge la majoritatea niciunui candidat, de către instanța ordinară , aflată în jurisdicție voluntară .

Numirea administratorului făcută de constructorul și / sau vânzătorul unei clădiri, chiar dacă este inclusă în actul de cumpărare, este nulă. Numirea administratorului este obligatorie prin lege: este necesară majoritatea celor care participă la ședință și cel puțin jumătate din valoarea clădirii (adică 500 miimi din 1.000, a se vedea articolul 1136 al doilea paragraf din Codul civil italian) . Aceeași majoritate, conform jurisprudenței din trecut, este necesară pentru confirmarea administratorului pentru încă un an. Arta. 1136, paragraful 4, din Codul civil italian, în textul modificat prin Legea nr. 220/2012, în vigoare din 18 iunie 2013, unde prevede că rezoluțiile privind numirea și revocarea administratorului condominiului trebuie întotdeauna aprobate cu majoritatea stabilită la alineatul (2), se aplică și rezoluției de confirmare a directorului după expirarea mandatului (Curtea Avellino secțiunea I, 17/11/2017).

Compensare

În baza art. 1709 din codul civil mandatul se presupune a fi oneros, următorul art. 1135 cc prevede că ședința condominiului prevede confirmarea administratorului și orice remunerație. Cuantumul remunerației, dacă nu este stabilit de părți, se stabilește pe baza tarifelor profesionale sau vamale; în caz contrar, este stabilit de judecător. Arta. 2260 cc prevede că drepturile și obligațiile administratorilor sunt reglementate de regulile mandatului, prin urmare, pe baza unei interpretări analogice, se presupune că remunerația administratorului este datorată dacă nu se înregistrează contrariul adunării condominiei la ora numirii și în confirmările ulterioare.

Nu este exclus ca acesta să-și împrumute munca gratuit, de exemplu atunci când are de-a face cu un condominiu. Jurisprudența a arătat clar că postul este presupus a fi plătit până la proba contrară.

Dacă nu se specifică altceva în decizia de numire, nu se prevede compensarea pentru mai mult decât reuniunile anuale (Cass. N. 3596 din 12/03/03) deoarece, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în ședințele societății , acestea constituie evenimente auxiliare gestionarea obișnuită a condominiului. Nu există conceptul unei ședințe extraordinare, deoarece nu există nicio posibilitate de vot, drepturile participanților sau majorități de alt tip (cu excepția celei între prima și a doua convocare). De fapt, în astfel de adunări se decide asupra acelorași probleme ca și în adunările ordinare.

Problema controversată este existența dreptului la remunerație pentru muncă extraordinară, cu excepția cazului în care este convenit în mod corespunzător în rezoluția de numire. Curtea Supremă nu s-a pronunțat încă în mod constant, iar instanțele de merit au adrese contradictorii. În acest sens, Pretorul din Perugia (Pret. PG nr. 9/98) identifică 2% din valoarea lucrării drept despăgubirea potrivită pentru administrator în conformitate cu obiceiurile curente pentru executarea lucrărilor extraordinare, deoarece administratorul se angajează să o măsură mai mare decât competențele stabilite de lege. Dimpotrivă, Curtea din Genova a decis că taxa include și administrarea oricărei lucrări, chiar și a unei sume semnificative (Trib. GE nr. 1501/01), în calitate de administrator, dacă constată că remunerația nu mai pare potrivit lui, el poate demisiona oricând. Adunarea condominiilor contractează și aprobă propunerile preventive prezentate de candidați. Aceste propuneri pot stabili, de obicei, remunerația, la o rată (cu prețuri pentru fiecare activitate individuală), la o rată forfetară (cu o sumă stabilită inițial) sau mixtă (o remunerație forfetară cu prevedere pentru sume suplimentare în cazul lucrărilor extraordinare sau adunări). Jurisprudența a clarificat că nu sunt permise tarifele convenite între directori sau asociații de administratori, un acord care altfel ar fi o dovadă a statutului de cartel corporativ , interzis de legea privind libera concurență. Antitrustul a interzis aplicarea tarifelor colective.

Încetarea și revocarea

Biroul administratorului de condominiu se încheie în cazurile în care există:

revocarea de către adunarea condominiului;
revocarea de către autoritatea judiciară competentă;
demisia voluntară;
numirea unui alt director.

Revocarea poate avea loc de către adunarea condominiului, cu aceeași majoritate necesară pentru numire, chiar și fără motiv (art. 1136 din codul civil). Cu toate acestea, potrivit diferiților juriști, condominii sunt obligați să plătească remunerația până la sfârșitul duratei contractuale convenite, maximum un an.

Revocarea de către autoritatea judiciară, la cererea unuia sau mai multor condominii, poate avea loc în următoarele cazuri ( în conformitate cu articolul 1129 și articolul 1131, paragraful 4, din Codul civil italian ):

Administratorul condominiului a primit un act judiciar care nu intră în competența sa și nu a sesizat prompt adunarea (în acest caz este obligat și la plata despăgubirilor).
Există suspiciuni bine întemeiate de nereguli grave (de exemplu fapte care indică faptul că administratorul pune interesele personale mai presus de cele referitoare la condominiu).
Timp de doi ani, el nu a dat cont de conducerea sa.

Reforma condominiului din 2012 a specificat o listă de cazuri care se încadrează în calificarea unor nereguli grave care declanșează automat revocarea judiciară (la cererea a cel puțin unui condominiu):

1) eșecul convocării adunării pentru aprobarea raportului de condominiu, refuzul repetat de convocare a adunării pentru revocare și pentru numirea noului administrator sau în celelalte cazuri prevăzute de lege;
2) neexecutarea măsurilor judiciare și administrative, precum și a hotărârilor adunării;
3) eșecul deschiderii și utilizării contului menționat la al șaptelea paragraf (contul curent al condominiului)
4) gestionarea într-o manieră care poate genera posibilitatea confuziei între activele condominiului și activele personale ale administratorului sau ale altor condominii;
5) să fi consimțit, pentru un credit nesatisfăcut, anularea formalităților efectuate în registrele imobiliare pentru protejarea drepturilor condominiului;
6) dacă a fost inițiată o acțiune judiciară pentru încasarea sumelor datorate condominiului, neîngrijirea cu sârguință a acțiunii și executarea obligatorie consecventă;
7) nerespectarea obligațiilor menționate la articolul 1130, numerele 6), 7) și 9) (păstrarea registrului registrului condominiului și a datelor de securitate și a registrului proceselor-verbale ale ședinței, furnizează condominiu care solicită certificarea referitoare la starea plăților taxelor de condominiu și a eventualelor litigii în curs);
8) comunicarea omisă, incompletă sau incorectă a datelor menționate la al doilea paragraf al acestui articol (adică datele personale și profesionale ale administratorului, codul fiscal, sau, în cazul unei companii, și sediul social și numele, camera în care se găsesc registrele registrului condominiului și datele de siguranță ale clădirilor și sistemelor condominiului, registrul procesului-verbal al adunărilor, precum și zilele și orele în care fiecare parte interesată, la data solicită administratorului, poate vizualiza gratuit și obține o copie semnată de el)

Dispoziția Curții referitoare la cererea de numire sau revocare a administratorului, chiar și atunci când este inserată într-o situație de conflict între condominii, se soluționează într-o dispoziție de jurisdicție voluntară , adică într-o intervenție substanțial administrativă, lipsită de efectele unei judecăți adevărate și proprii. Prin urmare, nu se aplică regulile privind condamnarea cheltuielilor, care prevăd în general rambursarea cheltuielilor în favoarea câștigătorului și pe cheltuiala celui care pierde.

Prin urmare, costurile sunt suportate de părțile care le-au avansat ( Cass. 26.09.2005, n. 18730, Cass. 30.3.2001 n. 4706 ).

Noutatea este că administratorul revocat judiciar nu mai poate fi numit de adunare, chiar dacă majoritatea a dorit-o, împotriva dorințelor condominiilor care au acționat judiciar (art. 1129, paragraful 13 din codul civil).

Îndemânările

Legal

Administratorul profesionist trebuie să cunoască regulile codului civil care reglementează problema și toate regulile care pot implica într-un fel sau altul condominiu în aspectele sale civile și penale.

Actualizarea continuă permite o cunoaștere aprofundată a normelor privind răspunderea civilă, a diferitelor aspecte ale drepturilor de proprietate (frontiere, imisiuni etc.) și a altor drepturi reale (utilizare, locuință, uzufruct ...), precum și a drepturilor asupra obligațiunilor și creditului, drepturi de garanție (gaj și ipotecă), drepturi asupra bunurilor mobile și imobile.

Mai mult, el / ea trebuie să aibă cunoștințe în domeniul asigurărilor și al planificării urbane, cu cunoștințe depline asupra reglementărilor municipale care pot modifica sau reglementa într-un mod diferit de legislația generală.

De asemenea, el trebuie să aibă cunoștințe aprofundate în chestiuni psihologice și de mediere, noul instrument obligatoriu de conciliere pentru chestiuni de condominiu.

În cele din urmă, alte abilități de posedat sunt cele tehnice, fiscale și contabile.

Administratorul condominiului poate delega toate sarcinile descrise, separat sau în grup, către profesioniști competenți pentru sectoarele specifice, rămânând în același timp titularul misiunii. Practic, administratorul condominiului trebuie să fie sârguincios de către un tată bun al unei familii, dar dacă mandatul este gratuit, responsabilitatea pentru culpă este evaluată cu mai puțină rigoare.

Tehnici

Administratorul profesionist trebuie să aibă abilități tehnice pentru a face față discuțiilor cu alți profesioniști cu privire la proiectele de renovare și intervențiile obișnuite și extraordinare care urmează să fie efectuate în clădire, inclusiv proiectele executive implementate de companii.

Articole 1124, 1125, 1126 cc citează alte exemple precum:

întreținerea și reconstrucția scărilor;
întreținerea și reconstrucția tavanelor, bolților și podelelor;
pavele solare.

Administratorul trebuie să dețină abilitățile tehnice pentru a face față discuțiilor cu companiile în lucrările care urmează să fie efectuate la toate uzinele și activele enumerate ca exemple la punctul 3 al art. 1117 din codul civil ca:

instalație de încălzire în condominiu pentru producerea și distribuția apei calde pentru încălzire și apă caldă menajeră (cazan, arzător, vase de expansiune); cazane de condensare sau cogeneratoare pentru producerea simultană de energie electrică;
sistem de măsurare a căldurii (alocatori de costuri termice);
sistem de siguranță împotriva incendiilor (extinctoare, atacuri ale pompierilor, hidranți, uși de incendiu, presurizatoare, stropitoare);
sistem de răcire;
sistem de termoficare;
sistem de ridicare (ascensor și bariere arhitecturale);
sistem general de instalații sanitare (canalizare, fose septice, degresanți de bucătărie, sifoane Florence, apă limpede și apă neagră);
sistem de autoclavă (rezervoare, pompe modulante, verificarea potabilității apei);
sistem de pompare submersibil (pentru ridicarea apei de la etajele de sub nivelul străzii) și UPS;
sistem de panouri solare condominiale pentru producția de apă caldă menajeră (rezervoare, distribuție, pompe și contoare de consum);
sistem fotovoltaic in condominiu pentru productia de energie electrica (conectare la reteaua publica / invertor);
sistem electric (protecția sistemului cu întrerupătoare diferențiale și magnetotermice);
sistem digital de televiziune terestră și prin satelit;
interfon și sistem de supraveghere video;
împământarea plantei;
sistem automat (porți motorizate controlate radio);
sistemul de irigare a grădinii (întreținerea și tăierea periodică a zonei verzi, cum ar fi plantele și copacii; îngrijirea mobilierului);
sistemul de exerciții al piscinei în condominiu.

Contabilitate

Administratorul trebuie să țină și conturile condominiei . Adunarea condominiului deliberează asupra cheltuielilor necesare pentru întreținerea și conservarea părților condominiale; proprietarii sunt răspunzători solidar și creditorii nu pot lua măsuri împotriva persoanelor obligate care sunt în bună stare cu plățile până după executarea celorlalte condominii (articolul 63 din dispozițiile pentru punerea în aplicare a codului civil).

Pentru a ține conturile unui condominiu, sunt necesare abilități contabile pentru înregistrare:

plăți de la condominii;
facturi furnizor;
plăți către furnizori;
cheltuieli cu cheltuieli personale;
plățile impozitelor la sursă (coduri fiscale );
plăți imediate (taxe bancare, chitanțe, oferte pentru sala de ședințe);
rambursări către condominii;
de creanțe și venituri diverse;
transferuri;
cheltuieli avansate de administrator;
a cheltuielilor de condominiu și personale în deviz;
fonduri de rezervă;
taxe personale pentru facturi, taxe poștale și dobânzi pentru rate neplătite;
păstrarea inventarului depozitului.

Pentru circulația corectă a datoriilor și creditelor, fiecare înregistrare este asociată cu o a mia tabelă, deoarece, astfel cum este stabilit de art. 1123, 1124, 1125, 1126 și mai ales 1117 cc, cheltuielile sunt împărțite proporțional cu utilizarea lucrului comun și, prin urmare, pentru fiecare înregistrare, cheltuiala trebuie împărțită între grupul de condominii care beneficiază de aceasta, adică plata cine poate folosi și nu neapărat cine este doar proprietar, iar utilizarea este potențială; costurile de curățenie sunt suportate de apartament chiar dacă nu este locuit.

La sfârșitul fiecărui an, administratorul întocmește raportul de gestionare a condominiului. Arată intrările și ieșirile de numerar, situația de credit și de debit a condominiului și a fiecărui condominiu și prospectul conturilor curente și al fondurilor de rezervă.

În cazul înregistrării unei facturi, sunt necesare următoarele 6 operațiuni:

Înregistrarea în contabilitatea software-ului de gestionare a primei note (gestionarea datoriilor / creditelor în funcție de grupul de condominii care derivă utilitate din furnizarea de bunuri și / sau servicii);
Înregistrarea în contabilitatea software-ului de gestionare a celei de-a doua note în modul de executat (mișcarea fluxului de numerar numai în software-ul de management);
Înregistrarea celei de-a doua note în contabilitate în modul executat (operație care are loc odată cu alinierea software-ului de gestionare a contabilității cu ieșirea de numerar din contul curent bancar utilizând fișierele specifice formatului .CBI; funcția de import și export)
Înregistrarea impozitului reținut la sursă în software-ul contabil numai atunci când ieșirea de numerar a avut loc din contul bancar;
Plata impozitului reținut la sursă va fi efectuată până la data de 16 a lunii următoare (se va efectua cu alinierea software-ului de gestionare la contul bancar prin fișier CBI; funcția de import / export);
Extragerea chitanței (acceptată sau respinsă) care în zilele următoare plății sistemul electronic al Agenției de Venituri depune în Home Banking (sau este depus pe site-ul agenției în contul personal).

Impozitele reținute la sursă trebuie rezumate în mod. 770. Acest formular trebuie trimis Agenției pentru venituri prin procedură electronică.

Aproape toate software-urile de gestionare a contabilității au funcțiile de import și export pentru interfața cu Home Banking și software-ul pus la dispoziție de Revenue Agency , dintre care Entratel este cel mai important. Agenția pentru venituri recunoaște administratorul condominiului ca intermediar financiar și eliberează parola, formată din 20 de cifre, dintre care ultimele 4 sunt controlul, pentru generarea, în mediul de securitate Entratel, a cheii duble asimetrice necesare pentru trimiterea formularului. 770. Cheia asimetrică privată trebuie salvată pe un dispozitiv de stocare în masă protejat de o parolă personală, în timp ce cheia asimetrică publică trebuie transmisă electronic către Agenția pentru venituri împreună cu parola suplimentară referitoare la contul pe care administratorul îl primește în plic sigilat la sucursalele aceleiași agenții la prima primire a autorizației de funcționare. Trebuie păstrată primirea transmiterii electronice corecte a cheii publice; de fapt, cheia dublă asimetrică este valabilă timp de trei ani și, pentru a evita pierderea întregii autorizații de funcționare, o nouă cheie trebuie regenerată până la data expirării. În primul rând, însă, trebuie să aveți grijă să îl ștergeți pe cel vechi, care poate fi găsit folosind motorul de căutare adecvat pe care Agenția de venituri îl pune la dispoziție în contul dvs., introducând, în câmpul de căutare, datele scrise în chitanță.

Fișierul mod. 770, ca o verificare a faptului că este în formatul corect pentru trimiterea electronică cu Entratel, necesită filtrarea de la un alt modul software de control specific pe care Agenția pentru venituri îl oferă gratuit în fiecare an, cu câteva săptămâni înainte de expirarea conformității fiscale. Disponibil pe site-ul său web . Procedura referitoare la o astfel de trimitere se încheie atunci când procesorul electronic al Agenției, la câteva zile după transmisie, emite chitanța relativă, pe care o depune pe site, în contul personal. Formatele de primire sunt .RCC sau .rel.p7m și trebuie descărcate și vizualizate folosind Entratel și perechea de chei asimetrice din mediul de securitate. Chitanța confirmă doar transmiterea corectă a formularului. 770. Regularitatea declarației și a datelor conținute în aceasta ajunge abia în anul următor; facturile, chitanțele și declarațiile trebuie păstrate pentru orice verificări fiscale ulterioare.

Răspundere fiscală

Trebuie remarcat faptul că nicio lege nu interzice, printr-o hotărâre specifică a acționarilor, să indice ca reprezentant fiscal un condominiu sau un profesionist competent din sector, altul decât administratorul condominiului. În acest caz, administratorul condominiului va furniza reprezentantului fiscal informații în timp util cu privire la fiecare plată și va garanta capacitatea de retrageri, autorizată de reprezentantul fiscal, operată de Agenția pentru venituri. Rețineți că mulți administratori numesc deja un consilier fiscal special pentru acest management, dar rămân reprezentantul fiscal. Separarea cifrei de reprezentare fiscală de cea a administrației permite un control precis asupra activității contabile a administratorului și o mai mare securitate cu privire la respectarea obligațiilor fiscale, deoarece sunt implicate două persoane separate.

Impozit la sursă

Condominiu este supus impozitului reținut la sursă și, prin urmare, reprezentantul fiscal (în general administratorul), în numele condominiului în sine, este obligat să facă și să plătească impozitele reținute la sursă până la data de 16 a fiecărei luni. În cazul eșecului sau întârzierii plății acestui impozit reținut la sursă, condominiu este supus penalităților și dobânzilor de întârziere.

Certificări de impozitare la sursă

Reprezentantul fiscal sau administratorul trebuie să trimită certificatele de reținere la sursă furnizorilor, lucrătorilor independenți și angajaților până la data de 28 februarie a anului următor celui în care s-au plătit sumele și valorile.

Declarații de impozitare la sursă

Reprezentantul fiscal sau administratorul trebuie să trimită anual Agenției pentru venituri, cu modificarea. 770, declarațiile privind reținerile efectuate și plățile relative.

Cadrul AC al modelului unic

Administratorul condominiului care este în funcție la 31 decembrie trebuie să notifice Registrul fiscal cu privire la suma totală a bunurilor și serviciilor achiziționate de condominiu în ultimul an calendaristic și datele de identificare ale furnizorilor aferenți. Furnizorii condominiului includ și alte condominii, super condominiumuri, consorții sau entități de aceeași natură, cărora condominiu administrat le-a plătit sume mai mari de 258,23 euro pentru orice motiv pe parcursul anului.

În scopul determinării momentului efectuării achizițiilor, trebuie făcută o distincție între furnizarea de bunuri și furnizarea de servicii. Pentru vânzarea de bunuri, regula generală stabilește că aceste operațiuni sunt considerate efectuate:

în momentul stipulării actului, dacă acestea privesc proprietăți imobiliare;
în momentul livrării sau expedierii, dacă acestea privesc bunuri mobile.

Pentru furnizarea de servicii, momentul execuției este data plății taxelor. Plata se consideră efectuată atunci când creditorul are disponibilitatea efectivă a sumelor datorate.

Prin urmare, dacă este vorba despre o avans, tranzacția se consideră efectuată în limitele sumei plătite. Comunicarea are loc prin completarea părții AC a modului. SINGUR al administratorului, numit „Comunicarea administratorului condominiului”. Obligația de a prezenta partea AC există și în cazul în care, în contextul unui condominiu cu cel mult opt condominii, deși nu este obligatoriu, a fost conferit biroul de administrator. În absența numirii directorului, obligația menționată anterior nu se aplică. În cazul administrării mai multor condominii de către un singur subiect, trebuie completată o parte AC pentru fiecare condominiu. Dacă este necesar să se completeze mai multe panouri în raport cu același condominiu, datele de identificare ale condominiului trebuie raportate pe fiecare panou. În cazul în care administratorul întocmește modificarea. 730 ca declarație fiscală proprie sau este scutit de depunerea acesteia, el trebuie să trimită partea AC, împreună cu pagina de titlu a UNICI, cu aceiași termeni și proceduri ca și cea din urmă. În partea AC trebuie enumerate următoarele:

pentru condominiu: codul fiscal sau numărul de TVA, motivul sau numele companiei, adresa și codul legal;
pentru fiecare furnizor: prenume, prenume, data și locul nașterii, dacă este o persoană fizică; numele sau denumirea societății, codul fiscal sau numărul TVA, domiciliul fiscal, valoarea achizițiilor de bunuri și servicii efectuate în cursul anului fiscal, dacă este o altă persoană.

Atribuții, îndatoriri și puteri

Administratorul, în temeiul art. 1130 cmc, are obligația:

să efectueze rezoluțiile Adunării Condominiumului și să asigure respectarea Regulamentelor Condominiumului ;
reglementează utilizarea lucrurilor comune și furnizarea de servicii în interes comun, astfel încât să se asigure cea mai bună bucurie pentru toate condominii;
să încaseze contribuțiile și să plătească cheltuielile pentru întreținerea obișnuită a părților comune ale clădirii și pentru exercitarea serviciilor comune;
să efectueze actele de conservare a drepturilor inerente părților comune ale clădirii.

Mai mult, la sfârșitul fiecărui an, el trebuie să raporteze asupra managementului său.

Respectarea reglementărilor condominiului

Pentru a lua măsuri pentru a pune capăt abuzurilor, administratorul nu are nevoie de nicio rezoluție prealabilă a acționarilor, dat fiind că este deja obligat de lege (articolul 1130, paragraful 1 din Codul civil italian) să asigure respectarea condominiului reglementare pentru a proteja interesul general pentru decorarea, liniștea și locuința clădirii; și se află și în facultățile sale, în conformitate cu articolul 70 disp. at. cc, de asemenea, aceea de a impune penalități financiare condominiilor responsabili pentru astfel de încălcări ale regulamentului, atunci când același lucru prevede această posibilitate.

(Casație, secțiunea II civilă, sentința nr. 14735 din 26.06.2006)

Fapte de conservare a părților comune

Prevederea unui contract de asigurare asupra clădirii nu se numără printre actele pe care un administrator le poate efectua fără autorizarea adunării acționarilor, întrucât art. 1130 cmc, obligând administratorul să efectueze actele de conservare a drepturilor inerente părților comune, destinate să se refere numai la actele materiale (reparații ale pereților, acoperișurilor și trotuarelor portante) și judiciare (acțiuni împotriva conduitei ilegale efectuate de către terți sau condominii) necesare pentru a proteja integritatea proprietății: contractul de asigurare nu poate fi inclus printre acestea, deoarece acesta nu are scopurile de conservare la care se aplică regula art. 1130 cc, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio.

Dunque l'amministratore per assicurare l'edificio (attività opportuna) dovrà chiedere e ottenere, prima, l'approvazione dell'assemblea (Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 8233 del 03/04/2007)

Note

^ Infatti con la sentenza n. 57/2007 la Corte Costituzionale ha posto una pietra tombale sulla possibilità per le regioni di istituire albi. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza, nella quale ha più volte affermato che "debbono ritenersi riservate allo Stato sia l'individuazione delle figure professionali, con i relativi profili ed ordinamenti didattici, sia la disciplina dei titoli necessari per l'esercizio delle professioni, sia l'istituzione di nuovi albi (da ultimo, sentenze n. 449, n. 424, n. 423 e n. 153 del 2006)". Tra i precedenti richiamati spicca la sentenza n. 355/05, con la quale è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge della Regione Abruzzo n. 17 del 19 novembre 2003, istitutiva del registro generale degli amministratori di condominio, affermandosi che «esula […] dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni l'istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l'esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni, preclusa in quanto tale alla competenza regionale».
^ Redazione Altalex, Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio , su altalex.com , 26 ottobre 2006.
^ Maria Leone, Il revirement della Suprema Corte in tema di solidarietà fra condomini , su altalex.com , 29 aprile 2008].
^ Anche per gli amministratori di condominio la formazione diventa obbligatoria. Ecco il testo del DM 140/2014

Bibliografia

Valerio De Gioia e Giovanna Spirito, Codice del condominio : aggiornato alla legge 11 dicembre 2012, n. 220 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) : annotato con dottrina e giurisprudenza , I Codici del professionista, Roma, Neldiritto, 2013, ISBN 978-88-6657-171-1 , OCLC 928898508 .

Fortunato Lazzaro, Franco Petrolati e Mauro Di Marzio, Codice del condominio , Le fonti del diritto italiano, Giuffrè, 2014, p. 953, ISBN 978-88-14-18767-4 , OCLC 880637828 . URL consultato il 15 luglio 2019 ( archiviato il 15 luglio 2019) .