Multiproprietate

Acest articol sau secțiune privind subiectul dreptului are o perspectivă geografic limitată . Ajutați la extinderea acestuia sau propuneți modificări în discuție . Dacă articolul este temeinic, ia în considerare dacă este preferabil să îl faci un articol secundar, în funcție de unul mai general. Urmați sfaturile de proiectare de referință .

Termenul multiproprietate înseamnă o practică comercială în care mai mulți subiecți sunt proprietari deplini ai aceleiași proprietăți , de care se bucură fiecare, la rândul său, pentru o fracțiune limitată a anului.

În Italia , institutul a fost reglementat pentru prima dată prin decretul legislativ din 9 noiembrie 1998, nr. 427

Legea (articolele 69 și următoarele din Decretul legislativ nr. 206 din 6 septembrie 2005 sau Codul consumatorului ) reglementează numai contractul prin care consumatorul achiziționează dreptul care face obiectul multiproprietății.

Termenul de multiproprietate poate fi utilizat numai atunci când obiectul corect al contractului este un drept real , conform art. 72, primul paragraf, Codul consumatorului.

Tipuri de multiproprietate și nucleu comun al cazurilor

Există mai multe tipuri de multiproprietate:

• Multiproprietate imobiliară;
• Timp de stoc stoc;
• Hotel multiproprietate.

Nucleul comun al acestor cazuri este acela că acestea guvernează rotația pe termen nedefinit sau pe termen lung , la rândul său, a mai multor proprietari pentru a se bucura de una sau mai multe proprietăți, pentru o perioadă determinată sau determinabilă (articolul 69, primul paragraf din Codul consumatorului) .

Proprietate imobiliară

Timpul imobiliar constă în cumpărarea de către individ a cotei de proprietate indiviză a unității unice de locuință, împreună cu dreptul perpetuu și inalienabil de utilizare deplină și exclusivă a cazării într-o perioadă prestabilită în fiecare an.

Partajare temporară stoc

Partajarea multiplă de acțiuni constă în înregistrarea complexului imobiliar la o SpA stabilită anterior, al cărei capital social este format din acțiuni ordinare și acțiuni preferențiale .

Acțiunile preferențiale conferă titularului un drept periodic de a se bucura , gratuit sau contra plată , pe o anumită unitate de proprietate.

Hotel multiproprietate

Unitatea imobiliară care face obiectul plăcerii prin schimbare face parte dintr-un complex imobiliar administrat ca o afacere hotelieră, ale cărui servicii sunt accesate chiar de proprietarii de multiproprietate.

Timeshare-ul hotelier este o variantă a primelor două, din punct de vedere al proprietății, utilizând în practică fie schema imobiliară, fie schema de acțiuni. Alternativ, schema comună obișnuită este utilizată pe întregul complex hotelier.

Utilizarea schimburilor este în orice caz subordonată companiei hoteliere și, prin urmare, necesită încredințarea unui manager pentru disponibilitatea facilităților și a companiei hoteliere .

Natura juridică a dreptului de proprietate asupra proprietății imobiliare

Timpul imobiliar este singurul cu atribuire directă a puterii proprietarului multiproprietate, fără restricții privind ecranul corporativ sau destinația hotelului.

Teorii despre natura multiproprietății imobiliare:

• Comuniunea obișnuită, conform art. 1100 și urm. Din Codul civil ;
• Concurența drepturilor similare proprietății individuale;

Teza comuniunii obișnuite

Teza nu este acceptabilă pentru:

1. Nemodificabilitatea destinației;
2. Interzicerea divizării bunurilor care fac obiectul multiproprietății;
3. Utilizarea exclusivă în schimburi ca singură modalitate de exercitare a dreptului de multiproprietate;
4. Existența ius accrescendi în comuniunea obișnuită, în cazul renunțării la unul dintre coproprietari de drept propriu.

Teza concurenței a drepturilor similare proprietății individuale

Teza este de preferat deoarece:

1. Obiectul multiproprietății este o fracțiune spațiu-timp a activului, similar cu proprietatea obișnuită, al cărei obiect este un activ identificat spațial;
2. Multiproprietatea are caracteristicile continuității și a duratei potențial nelimitate, diferă de proprietatea obișnuită din cauza lipsei de plenitudine și exclusivitate (limitarea necesară a plăcerii între proprietari).

Protecția consumatorului în achiziționarea de multiproprietate

Disciplina inițială a fost introdusă prin Decretul legislativ nr.427 din 9 noiembrie 1998, de punere în aplicare a DIR. 94/47 / CE .

În prezent, disciplina este conținută în articole 69 și următoarele din Codul consumatorului (capitolul I al titlului IV din partea III), cu puține variații, dintre care niciuna substanțială, în comparație cu textul anterior.

Codul consumatorului protejează consumatorul care achiziționează un multiproprietate, reglementând contractul referitor la achiziționarea unui drept de bucurie comună a imobilului și încheiat între consumator și un vânzător sau promotor profesionist.

Codul consumatorului, la fel ca anterior Decretul legislativ 427/98, nu reglementează cifra fondului.

După cum sa menționat deja, termenul multiproprietate se referă doar la un drept real de bucurie comună a imobilelor.

Legislația poate fi grupată în două domenii:

1. Reglementarea obligațiilor de protecție a vânzătorului, pentru a garanta claritatea și transparența în fiecare etapă de negociere;
2. Furnizarea unui drept articulat de retragere, fără penalități, de către consumator.

Protecțiile stabilite la capitolul I sunt obligatorii în temeiul art. 78, care prevede nulitatea oricărei clauze sau acorduri suplimentare pentru renunțarea cumpărătorului la drepturile garantate de același capitol I sau pentru limitarea responsabilităților prevăzute de vânzător.

Instrumente pentru protecția clarității și transparenței

Instrumentele de protecție din prima zonă sunt:

1. Formularul de informații menționat la art. 71 Codul consumatorului;
2. Cerințele contractului menționate la art. 72 din Codul consumatorului.

Documentul informativ (formular)

Documentul de informații , care trebuie livrat în mod necesar celor care solicită informații, trebuie să specifice :

1. Obiectul corect al contractului (specificarea naturii sale obligatorii sau reale, folosind termenul de multiproprietate numai în acest din urmă caz);
2. Identitatea vânzătorului (și a proprietarului, dacă este diferit);
3. Pentru proprietatea specifică:
   1. Proprietatea și locația sa;
   2. Destinația activului;
   3. Autorizația de construire și legile regionale ;
4. Pentru proprietăți imobiliare încă nedeterminate:
   1. Autorizația de construire și legile regionale;
   2. Starea de derulare a lucrărilor și data estimată de finalizare;
   3. Progresul lucrărilor legate de servicii;
   4. Garanțiile pentru rambursarea plăților deja efectuate în cazul neefectuării;
5. Prețul global al tranzacției, inclusiv:
   1. TVA ;
   2. Estimarea cheltuielilor individuale pentru utilizarea serviciilor și facilităților comune;
   3. Baza pentru calcularea taxelor asociate cu utilizarea proprietății;
   4. Impozite ;
   5. Cheltuieli de administrare;
   6. Costuri de întreținere și reparații;
   7. Orice taxe de transcriere;
6. Informatii despre:
   1. Procedurile de exercitare a dreptului de retragere , cu indicarea costurilor pe care cumpărătorul, în cazul retragerii, trebuie să le restituie;
   2. Metodele de reziliere a contractului de acordare a creditelor legate de contract, în cazul retragerii.

Cerințele contractului

Cerințele contractului sunt:

1. Formă scrisă sub sancțiuneanulității ;
2. Editarea în limba italiană sau într -o altă comunitate de limbă (a statului în care cumpărătorul își are reședința sau al cărui cetățean );
3. Transpunerea tuturor elementelor conținute în documentul informativ, cu adăugarea:
   1. Identitatea și domiciliul cumpărătorului;
   2. Durata contractului și termenul de la care consumatorul își poate exercita dreptul;
   3. Clauza de cumpărare fără alte taxe , obligații sau cheltuieli, altele decât cele incluse în contract;
   4. Posibila posibilitate de participare la un sistem de schimb sau vânzare a obiectului corect al contractului;
   5. Mențiune expresă a băncii garant sau a asigurării care urmează să fie acordată atunci când:
      1. Vânzătorul nu este o corporație;
      2. Vânzătorul este o societate de capital cu un capital social mai mic de 5.164.569,00 EUR;
      3. Proprietatea este în construcție.

Dreptul de retragere

Domeniul dreptului de retragere include:

1. Dreptul de retragere (articolele 73, 75, primul paragraf din Codul consumatorului);
2. Sancțiuni împotriva profesionistului care împiedică sau împiedică exercitarea drepturilor consumatorului (articolele 75, al doilea paragraf, 81 din Codul consumatorului).

Dreptul de retragere

Dreptul de retragere, al cărui exercițiu trebuie comunicat prin scrisoare recomandată cu chitanță de returnare, este permis:

1. În termen de 10 zile de la încheierea contractului, cu rambursarea numai a cheltuielilor legate de acte care urmează a fi efectuate strict, efectiv suportate și documentate de vânzător;
2. În termen de 3 luni, în cazul în care contractului îi lipsește conținutul minim cerut de art. 73 al doilea paragraf din Codul consumatorului (trimitere la majoritatea elementelor cerute de articolele 70, 71 din Codul consumatorului).

Arta. 75, paragraful 1 din Codul consumatorului prevede și aplicarea regulilor generale privind dreptul de retragere, conform art. 64-67 din Codul consumatorului, dacă nu se prevede altfel art. 73 din Codul consumatorului.

Sancțiuni

Sancțiunile aplicabile vânzătorului sunt împărțite în două grupe:

1. Sancțiuni în temeiul art. 81 din Codul consumatorului;
2. Sancțiuni în temeiul art. 62 din Codul consumatorului, prin trimitere în temeiul art. 75, al doilea paragraf din Codul consumatorului.

Sancțiunile prevăzute la art. 81 pedepsește profesionistul care contravine:

1. artă. 70 , primul paragraf:
   1. lett. a) (indicarea dreptului care face obiectul contractului);
   2. lett. b) (indicarea identității și domiciliului vânzătorului);
   3. lett. c), numărul 1 (pentru proprietatea specifică, indicarea locației și descrierea proprietății);
   4. lett. d
      1. numărul 2) (pentru proprietatea nedeterminată încă, indicarea progresului lucrărilor referitoare la servicii);
      2. numărul 3) (pentru proprietatea nedeterminată încă, indicarea garanțiilor pentru rambursarea plăților în cazul nerealizării lucrărilor);
   5. lett. e) (indicarea serviciilor comune accesibile proprietarului de multiproprietate);
   6. lett. f) (indicarea facilităților comune accesibile proprietarului de multiproprietate);
   7. lett. g) (indicarea normelor aplicabile privind întreținerea și repararea proprietății, precum și cele privind administrarea și gestionarea proprietății);
   8. lett. h) (indicarea prețului global);
   9. lett. i) (informații privind dreptul de retragere și modul de reziliere a oricărui acord de acordare a creditelor);
2. Articolul 71 , al treilea paragraf (livrarea unei copii a contractului tradusă în limba țării în care se află proprietatea, atâta timp cât este o limbă comunitară);
3. artă. 72 (termenul de multiproprietate folosit pentru a indica drepturile personale de bucurie sau neutilizat pentru a indica drepturile reale; omisiunea referinței la dreptul de a obține documentul de informare);
4. Articolul 74 (cererea sau acceptarea avansurilor).

Vânzătorul este pedepsit cu o sancțiune administrativă pecuniară de la 1.000 EUR la 5.000 EUR, cu suspendarea exercitării activității pe o perioadă de la 30 de zile la 6 luni pentru încălcarea repetată a regulilor de mai sus.

Sancțiunile prevăzute la art. 62 pedepsește profesionistul care:

• împiedică exercitarea dreptului de retragere (articolele 64 și următoarele din Cod);
• furnizează informații incomplete, incorecte sau neconforme cu privire la dreptul de retragere (articolele 64 și următoarele ale Codului);
• nu rambursează consumatorului sumele plătite;
• prezintă un instrument de credit pentru încasare sau reducere înainte de expirarea termenului limită pentru exercitarea dreptului de retragere;

Vânzătorul este pedepsit cu o sancțiune administrativă pecuniară de la 516 € la 5165 €, dublată în caz de încălcare repetată de două ori în același an.

Disciplină rămasă

Vânzătorului i se interzice să solicite sau să primească depozite până la termenul limită pentru exercitarea dreptului de retragere conform art. 73 Cod.

Regulile Codului , care guvernează multiproprietatea, sunt imperative . Arta. 78 din Cod prevede nulitatea:

• clauzele contractuale sau acordurile suplimentare pentru renunțarea cumpărătorului la drepturile prevăzute de cod;
• clauzele care limitează răspunderea prevăzută de vânzător.

Elemente conexe

• Închiriere
• Imobiliare

Portalul legii : accesați intrările Wikipedia care se ocupă de drept