Condominiu

Dezambiguizare - Dacă sunteți în căutarea altor semnificații, consultați Condominiu (dezambiguizare) .

Acest articol sau secțiune privind subiectul dreptului are o perspectivă geografic limitată . Ajutați la extinderea acestuia sau propuneți modificări în discuție . Dacă articolul este temeinic, ia în considerare dacă este preferabil să îl faci un articol secundar, în funcție de unul mai general. Urmați sfaturile de proiectare de referință .

Acest articol sau secțiune privind dreptul subiectului este considerat a fi verificat . Motiv : Elementul pare să nu fie complet actualizat în lumina modificărilor aduse de legea din 11 decembrie 2012, nr. 220 Alăturați-vă discuției și / sau corectați intrarea. Urmați sfaturile de proiectare de referință .

Condominiul , conform legislației italiene, este o instituție care indică coproprietatea asupra părților sau clădirilor care sunt compuse din mai multe unități imobiliare (cum ar fi un apartament ).

Clădire de apartamente în Atena , Grecia

fundal

Dreptul roman cunoștea o proprietate privată moștenită de la părinte și a rămas nedivizată între frați ( consorțiul ). În epoca clasică, conceptul de proprietate comună a divizării pro cotă cu distribuția proporțională a drepturilor și obligațiilor s-a dezvoltat cu forme de protecție similare dreptului modern ( rei vindicatio partiaria ).

Disciplina și caracteristicile institutului

Condominiul este guvernat de codul civil italian . Legea din 11 decembrie 2012 nr. 220 („Modificări ale reglementărilor condominiului în clădiri”), care a intrat în vigoare la 18 iunie 2013, ^{[1] a} reformat unele aspecte ale problemei, încorporând o mare parte din jurisprudență și modernizând disciplina institutului.

În baza art. 1117 cmc , sunt părți comune ale clădirii, dacă opusul nu este clar din titlu: scările , atriul , fațadele, solul pe care se află clădirea , pereții principali etc; și pe baza art. 1118 cc condominiu are posibilitatea de a renunța la utilizarea părților comune, cum ar fi sistemul de încălzire și aer condiționat, dacă de la renunțarea sa nu există dezechilibre semnificative de funcționare sau creșteri ale costurilor pentru celelalte condominii. Această comuniune este obligatorie, adică un proprietar nu poate renunța la dreptul la astfel de părți comune pentru a evita plata cheltuielilor (articolul 1118 alineatul (2) din Codul civil italian).

Relația dintre valoarea proprietății fiecărui condominiu și valoarea întregului condominiu este exprimată în mii (care, pentru comoditate, sunt prezentate în tabele specifice mii ). Mesele a mia sunt utilizate pentru repartizarea cheltuielilor de condominiu, pentru determinarea majorităților pentru constituirea adunărilor și pentru votarea rezoluțiilor.

Reglementările în condominiu

Este obligatorie întocmirea regulamentului de condominiu, dacă există mai mult de 10 condominii. Regulamentul poate fi contractual sau adunarea acționarilor. În cazul reglementărilor contractuale de condominiu, documentul a fost întocmit în aproape toate cazurile de către constructorul proprietății sau grupului de proprietăți și depus de un notar pentru transcriere la oficiul registrului imobiliar (la registrul funciar ).

Regulamentul contractual diferă de regulamentul necontractual (sau așa-numita adunare a acționarilor aprobată cu majoritate), deoarece poate conține limitări ale dreptului de proprietate asupra unor condominii, constituții de servituți , cesiune sau utilizare intenționată a părților comune unei mici numărul de condominii sau în scopuri bine definite (de exemplu, destinația casei pentru portar); regulile acestui document pot fi de fapt modificate numai cu acordul unanim al tuturor participanților la condominiu; atunci când cumpărați o proprietate în condominiu reglementată de acest tip de reglementare, aceasta este acceptată automat de noul cumpărător, așa cum este transcrisă la conservator.

Regulamentul pregătit de proprietarul și / sau constructorul original al clădirii este obligatoriu pentru cumpărătorii unităților individuale de locuințe numai dacă achiziția relativă se face după pregătirea regulamentului în sine: de fapt, dacă actul de cumpărare prevedea obligația de a respectă regulamentul care urmează să fie elaborat în viitor, este clar că lipsește un sistem de negociere definitiv; în acest caz, devine probabil să fie inclus în obiectul contractului prin voința comună a părților, prin urmare, regulamentul poate obliga cumpărătorul numai dacă, după redactarea acestuia, acesta aderă voluntar la acesta. ^[2] Regulamentul aprobat de adunarea condominiului cu majoritate calificată , pe de altă parte, poate conține doar reguli care reglementează viața comună a participanților la condominiu, adică nu poate limita exercitarea liberă a dreptului de proprietate de către condominii (de exemplu, regulamentul contractual original poate interzice utilizarea intenționată a apartamentelor pentru activități comerciale; dar nu în urma unei modificări a acestora, aprobată cu majoritate).

Articolul 1138 din codul civil prevede că normele regulamentului nu pot interzice deținerea sau păstrarea animalelor de companie . ^{[3] [4] [5]}

În ceea ce privește disciplina privind animalele de companie, este necesar să se distingă cazul în care această interdicție este inserată într-un regulament de asamblare ^[6] , de cea în care este inserată într-un contract de închiriere. ^[7]

Organe

Organele condominiului sunt administratorul condominiului și adunarea condominiului . Condominiu apare automat atunci când există sau devin doi sau mai mulți proprietari într-o clădire (de exemplu, proprietarul unic original vinde o clădire către doi cumpărători).

Se vorbește despre un condominiu minim atunci când există două condominii. ^[8] Dacă există mai mult de opt proprietari, numirea unui administrator este obligatorie; nu există sancțiuni în cazul nerespectării acestei reguli, cu excepția posibilității numirii unui administrator judiciar, de către Curte, la cererea chiar a unui singur condominiu. Dacă proprietarii nu au mai mult de patru, aceștia pot asigura direct managementul.

Vorbim despre un super condominiu atunci când există o multitudine de structuri care pot fi identificate individual ca condominii individuale și cu părți comune între ele. Nu este întotdeauna ușor să distingem natura juridică a clădirii, deoarece de multe ori, deși se află într-o realitate super-condominială, întreaga structură este administrată ca un singur condominiu, creând multe probleme de logistică și disciplină juridică aplicată. ^[9]

Administrator

Același subiect în detaliu: administrator de condominiu .

Administratorul este organul care execută rezoluțiile adunării, încasează contribuțiile de la condominii și plătește cheltuielile necesare pentru administrare și întreținere, întocmește raportul anual ( bugetul condominiului ), reprezintă condominiu în procedurile judiciare în care face parte. El rămâne în funcție timp de un an, dar poate fi revocat oricând, sub rezerva daunelor. Durata anuală după reforma din 2012 a dus la interpretări distincte; interpretarea cea mai potrivită cu interesele adunării acționarilor necesită ca durata anuală a mandatului să fie constantă. ^[10] Numirea, revocarea și stabilirea remunerației directorului revin adunării, majoritatea celor prezenți (și prin împuternicire) la adunare reprezentând <un număr de voturi reprezentând majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate din valoarea „clădirii> (art. 1136 al doilea paragraf).

Legea 220/2012 a introdus posibilitatea revocării judiciare a administratorilor: administratorul poate fi revocat de instanța ordinară , la cererea a cel puțin unui condominiu, atunci când:

1. nu returnați contul timp de doi ani consecutivi. Această perioadă de timp, acceptată pașnic înainte de reforma din 2012, este supusă ambiguității în noul text ^{[11] [12]} , în sensul că poate fi identificată și redusă la durata exercițiului anual. ^{[ fără sursă ]} ;
2. există suspiciuni bine întemeiate de nereguli grave în gestiune, justificate în mod neexhaustiv și neexhaustiv de lege ^{[11] [13]} , un exemplu fiind atunci când directorul, după ce a primit o citație , nu solicită prompt informează adunarea acționarilor a condominiilor.

Asamblare

Același subiect în detaliu: ansamblul condominiului .

Adunarea condominiului, în sistemul juridic italian, este organul decizional al condominiului, guvernat de art. 1135, 1136 și 1137 din codul civil italian. Toate condominiile au dreptul de a participa la ședință, care trebuie notificată cu certitudine cu cel puțin 5 zile în avans, prin poștă recomandată sau poștă certificată. Reforma din 2012 a articolului 66 din lege. cc. a formalizat metodele de apelare (scrisoare recomandată, e-mail certificat sau fax), eliminând în cele din urmă incertitudinile în acest sens. Adunarea decide asupra reglementărilor condominiei, asupra numirii administratorului, asupra gestiunii ordinare și extraordinare a condominiei. Adunarea este exprimată cu o majoritate dublă (miimi și capete), care poate varia în funcție de ceea ce se votează.

Obligații fiscale

Același subiect în detaliu: bugetul Condominium .

Condominiul în calitate de agent de reținere este obligat să respecte o impozitare importantă: faceți și plătiți impozite la reținere ori de câte ori corespunde compensarea în numerar sau în natură, sub rezerva reținerii cu eliberarea certificatului și depuneți declarația agenților de reținere ( modelul 770 ). Prin urmare, este necesar ca condominiul să aibă un cod fiscal . Acest lucru trebuie solicitat de administrator către Agenția pentru venituri, prezentând datele sale personale și procesul-verbal al ședinței care indică numirea sa. În cazul înlocuirii administratorului condominiului, noul reprezentant va fi responsabil pentru comunicarea modificării.

Obligația de a face rețineri apare, de exemplu, în cazul plății sumelor sau valorilor care constituie un loc de muncă salariat, precum cele plătite portarului clădirii sau agentului de curățenie, dacă acesta din urmă are o relație de muncă a angajaților, sau în cazul plăților de sume sau valori care sunt venituri din activități independente, cum ar fi cele plătite administratorului însuși (chiar dacă prin rambursare forfetară a cheltuielilor), sau la plata compensației aferente contracte de licitație de lucrări și / sau servicii. Pentru condominii, cu cel mult opt ​​condominii, fără administrator, reținerile trebuie făcute de oricare dintre condominii. Folosind codul fiscal al condominiului, acesta va aplica impozitele reținute la sursă, va efectua plățile relative și va depune declarația agenților de reținere pentru rețineri, contribuții și prime de asigurare.

În caz contrar, pentru condominii cu mai mult de opt condominii, pentru care există obligația de a numi administratorul și pentru cei cu cel mult opt ​​condominii care au numit administratorul, persoana numită în mod normal de către condominiu administratorului, care este deja solicitată să comunice achizițiile efectuate în anul calendaristic și datele furnizorilor afiliați și, în virtutea altor dispoziții legale, să îndeplinească obligațiile prevăzute în domeniul contribuției pentru îndeplinirea atribuțiilor agentului de reținere față de instituțiile de securitate socială. De asemenea, birourile fiscale pot solicita administratorilor de condominii date, știri și documente referitoare la gestionarea condominiului. Obligația de a face rețineri se aplică și super- condominiilor și condominiilor parțiale .

În astfel de cazuri, în care gestionarea autonomă a părților interesate este recunoscută, astfel încât să solicite formalități clar separate de cele îndeplinite de condominiu general, super condominiu și condominiu parțial sunt recunoscuți ca agenți de reținere separată și sunt obligați să solicite propriul cod fiscal .

Pe de altă parte, obligațiile de substituire fiscală nu se aplică:

• la comuniuni ereditare pe proprietăți chiar și atunci când mai mulți co-moștenitori sunt coproprietari în părți egale ale întregii clădiri;
• la comuniuni, altele decât cele care sunt stabilite cu forța pe părțile comune ale clădirilor.

De fapt, în ambele cazuri, nu avem de-a face cu mai mulți proprietari de unități diferite, astfel încât să avem părți comune tuturor, ci cu o multitudine de subiecți fără distincție, proprietari ai întregii clădiri, inclusiv părțile comune.

Defalcarea cheltuielilor

Cheltuielile pentru condominiu sunt împărțite în: obișnuit (curățarea scărilor, lift, grădină, concierge , iluminatul zonelor comune, golirea foselor septice și curățarea degresanților , încălzire centrală) și extraordinare (renovarea acoperișului și a pardoselilor, vopsirea fațadei clădirea). Dacă contractul de închiriere nu prevede altfel, costurile pentru întreținerea obișnuită sunt suportate de chiriași, iar costurile pentru întreținerea extraordinară sunt suportate de proprietari.

Fiecare element de cheltuială poate fi teoretic împărțit între condominii în funcție de o a mia tabelă dedicată.
Un tabel milesimal specific pentru distribuția costurilor de încălzire (obișnuite și extraordinare) poate calcula, probabil, faptul că condominiul subutilizează sistemul condominiului, până la cazul extrem de a avea un contor și o conexiune a propriului său necondominiu, cum ar fi complet resetați obligația de a participa la acest tip de taxă.

Oricine era condominiu la momentul hotărârii acționarilor a dispus executarea lucrărilor chiar dacă ulterior a vândut apartamentul trebuie să plătească costurile extraordinare de întreținere ale clădirii ^[14] .

Costuri de încălzire

Încălzirea este adesea una dintre cele mai semnificative cheltuieli. Dacă încălzirea în condominiu este centralizată, instalarea unui contor permite împărțirea unei părți a cheltuielilor pe baza consumului efectiv înregistrat pentru fiecare unitate imobiliară, mai degrabă decât pe mii de încălzire. Prin urmare, este ilegitimă împărțirea acestor taxe pe baza valorilor a mia a unităților imobiliare individuale ^[15] .

În acest fel, se încurajează utilizarea responsabilă și inițiativa persoanelor, în ceea ce privește economiile și eficiența energetică în clădiri.
Decretul prezidențial 412/1993 introduce o subdiviziune a municipalităților italiene în șase benzi climatice, cu limite de timp pentru funcționarea cazanelor de încălzire centralizate în condominiu.

Aceste limite orare nu se aplică în sistemele de condominiu cu controlere de temperatură și măsurare a căldurii (articolul 9, alineatele 2 și 6).
În proprietățile închiriate, acest aspect riscă să elimine economiile de energie și să crească disputele dintre chiriași și proprietari, chemați prin lege să plătească în comun atunci când condominiu este restant.

Termoreglarea și contabilitatea individuală a căldurii sunt obligatorii în întreaga UE în conformitate cu Directiva 2012/27 / UE art. 9 (anticipat pentru sectorul rezidențial prin Directiva 2010/31 / UE „reformare EPBD”), până la 30/06/2017: Italia a implementat directiva cu Decretul legislativ nr. 102 din 4 iulie 2014, actualizată cu Decretul legislativ 141 din iulie 2017, care impune obligația de a instala termovalve și contoare de căldură până la 30 iunie 2017 în condominii cu sisteme de încălzire centralizate în toată Italia. Reglementări regionale anterioare, precum cele din Piemont , Lombardia și Tirolul de Sud .

Articolul 26 alineatul (5) din Legea 10/1991 (modificată prin Decretul legislativ 192/2005 și 311/2006) prevede deja că cheltuielile trebuie împărțite pe baza consumului efectiv. Acum, noua reglementare prevede că suma totală trebuie împărțită în raport cu retragerile voluntare efective de energie termică utilă și costurile generale pentru întreținerea sistemului, conform prevederilor standardului tehnic UNI 10200 din 2015, care este singurul în vigoare pentru distribuirea costurilor de încălzire.

Prin Decretul legislativ 73/20, legiuitorul a eliminat complet standardul UNI 10200 din lege și, prin urmare, nu mai există condiții pentru a nu-l aplica. În consecință, ansamblul condominiului recapătă libertatea totală de decizie cu privire la ce metodă dorește să adopte pentru distribuirea costurilor de încălzire în funcție de consumul individual. Nu mai este necesar să suportați costuri pentru proiecte sau calcule ale noilor mii de tabele: pentru distribuirea costurilor fixe, dacă doriți, pur și simplu continuați să le utilizați pe cele actuale. Singura condiție care rămâne este ca „taxa fixă” să nu depășească 50% din costurile totale.

După instalarea a trei supape și a distribuitoarelor de costuri termice, administratorul este obligat să distribuie costurile de încălzire pe baza consumului măsurat de distribuitorii de costuri termice. Cel puțin o lectură trebuie făcută până la sfârșitul exercițiului financiar și înainte de aprobarea bilanțului condominiului, cu ajustarea relativă a cheltuielilor între consumul presupus și consumul înregistrat.

Proprietarii pot, la rândul lor, să răstoarne complet sarcina de încălzire pentru chiriașii lor închiriați, cu condiția ca contractul de închiriere înregistrat (sau o integrare ulterioară semnată de părți și înregistrată, pentru cei deja în curs la data lucrării) să evidențieze separat cheltuielile de condominiu din chirie și declară că astfel de cheltuieli sunt presupuse și trebuie înțelese cu excepția soldului la sfârșitul anului în ceea ce privește costurile de încălzire.

Costul instalării este admis în declarația fiscală la deducerea IRPEF de 50%, rambursată în zece ani, pentru lucrările efectuate după ianuarie 2015. Administratorul trebuie să certifice condominiilor suma plătită, în scopul deducerii.

Din punct de vedere tehnic, contabilitatea poate fi:

• direcționați cu un detector cu două senzori ( entalpia în și entalpia din fluidul de transfer de căldură) plasat în afara unității imobiliare dacă sistemul descrie un circuit închis, care nu este deschis către alte unități imobiliare;
• indirect: pe fiecare element de încălzire este instalat un repartizor de costuri de căldură , cu cod de identificare, parolă pentru accesarea SW (cunoscută de instalatorul / firma de întreținere), blocare mecanică și detectare a manipulării electronice. Distribuitorul de costuri termice poate fi cu un singur senzor care măsoară temperatura corpului de încălzire sau cu doi senzori, dacă măsoară și temperatura mediului ambiant.

Măsurarea temperaturii ambiante este foarte supusă erorilor (chiar intenționate de către conductor) dacă există rafturi, huse sau alte elemente diatermice care o fac mai mare, subestimând consumul real de căldură. Problema se schimbă pur și simplu, dacă se aplică un senzor la distanță pentru a detecta temperatura ambiantă. Pentru a evita aceste erori, sau când există un singur senzor, sau când există erori de detectare, repartizați aprobarea costurilor de căldură prin setarea temperaturii ambiante la o valoare fixă, fără detectare, în general egală cu maximul legal (20 ° C). Repartitoarele de costuri termice sunt reglementate de standardul european UNI EN 834.

Pentru economii imediate, ansamblul condominiului poate aproba adoptarea unor supape termostatice cu o temperatură maximă mai mică decât cea permisă de lege (de exemplu 15 ° în loc de 20).

Deja în 1991 legea (art.26 co.5 L.10 / 91) prevedea posibilitatea unei anchete finale a consumului, cu decizii luate cu majoritate simplă de către adunarea comună. Lombardia, Piemontul și Alto Adige, cu legi regionale, făcuseră deja obligatorii instalarea sistemelor de termoreglare ( supapă termostatică ) și măsurarea căldurii în toate condominii înainte de intrarea în vigoare a legislației naționale.

Consumul poate fi totalizat prin conectarea wireless a distribuitorilor la totalizatoarele situate la etajele individuale ale clădirii sau prin intermediul unei citiri anuale. La sfârșitul anului, administratorul condominiului alocă cheltuiala.

Odată cu inovațiile Decretului legislativ 311/2006, care a intrat în vigoare la 2 februarie 2007, facultatea de detașare individuală de sistemul centralizat nu mai există. Până în 2006, în baza legii nr.10 / 199 art. 26 alin. 2, condominiul individual are dreptul să se detașeze de sistemul centralizat de încălzire sau aer condiționat, fără ca acest lucru să fie prevăzut în mod expres de regulamentul condominiului sau după o rezoluție a adunării, rămânând obligat să contribuie la plata doar a costuri extraordinare de întreținere a plantei și pentru conservarea și respectarea acesteia. Acest drept nu există dacă înregistrarea acestuia are ca rezultat dezechilibre operaționale semnificative sau creșteri ale costurilor pentru celelalte condominii.
În același sens, DPR 59/2009 din 2-4-2009 (punerea în aplicare a standardelor europene privind performanța energetică în clădiri cu referire la Decretul legislativ 192/2005) trece la articolul 4 alineatele 9 și 10, apoi stabilește că construcția sistemelor autonome (chiar și ca urmare a detașării individuale) pot fi permise numai în cazuri excepționale, documentate în raportul energetic, în care încălzirea centrală nu este posibilă.

Standardele europene, precum și cele din implementarea lor, iau în considerare factorul de mediu și că, cu aceeași tehnologie, un cazan și un sistem de încălzire centrală permit o eficiență energetică mai mare, atât în ​​ceea ce privește consumul redus, cât și emisiile poluante. (vezi și Casation ^[16] ), comparativ cu sistemele de încălzire unifamiliale, pe lângă avantajul de a putea verifica mai ușor conformitatea acestuia cu standardele de siguranță, cu verificări periodice.

Responsabilitate

Condominii implicite

Exemplu de condominiu studențesc în Florența

În ceea ce privește condominiile restante la plata cheltuielilor de condominiu, după 6 luni de la declarația care arată restanțele (în termen de șase luni de la sfârșitul anului financiar în care este inclus creditul datorat.), Administratorul este obligat să acționeze pentru colectarea obligatorie a sumelor datorate de cei obligați, adică să solicite o ordonanță, cu excepția cazului în care se dispune de adunare (art. 1129 din codul civil), precedată de orice memento de plată.

În caz de opoziție a condominiului implicit la ordonanță, povara activării procedurii de mediere, obligatorie ca condiție de admisibilitate a cererii judiciare, cântărește asupra lor (Cass. 3 decembrie 2015 n. 24629). În cazul în care administratorul și condominiul restanțial sunt de acord cu medierea pentru stingerea creditului cu plata unei părți scăzute a sumei datorate inițial și fără o rezoluție a adunării condominiei pe această temă, celelalte condominii pe care vor fi împărțite pro împărtășesc diferența, pot da în judecată administratorul pentru daune la condominiu.

Întotdeauna noua artă. 63 folos. punerea în aplicare a codului civil prevede că „creditorii [condominiului] nu pot acționa împotriva celor obligați în ordine cu plățile, dacă nu după executarea celorlalte condominii”. La cererea creditorilor, administratorul trebuie să le comunice datele și numele condominiilor restante: administratorul este în orice caz prima persoană care trebuie să acționeze pentru recuperare.
Spre deosebire de trecut, creditorul în condominiu nu poate acționa împotriva niciunui condominiu, chiar și în conformitate cu plățile, care a anticipat suma datorată de la condominii în incapacitate de plată și apoi a trebuit să riposteze împotriva lor. Odată cu reforma, chiar și creditorul condominiului care decide să ia măsuri pentru recuperarea creditului, fără a aștepta actele administratorului, trebuie să înceapă acțiunea pornind de la condominii implicite.

În orice caz, condominiile sunt, de asemenea, răspunzătoare solidar pentru datoriile celor în restanță pentru o anumită sumă maximă. Curtea de Casație a Secției Unite a stabilit definitiv principiul parțialității sau pro cotă a obligațiilor de condominiu, înlocuind principiul răspunderii solidare (Cass. Civ., Secțiunea un., Sentința 8 aprilie 2008, nr. 9148) ^[17] .

Răspunderea pro-cotă nu înseamnă că condominii sunt răspunzători exclusiv pentru partea lor din cheltuielile de condominiu, adică nu pentru condominii restante: înseamnă, în schimb, că sumele lipsă pentru restanțe trebuie împărțite, pe baza miimi de proprietate, dintre toate condominii, restanțe și nr.

Prin urmare, este ilegitim ca doar condominii care nu se încadrează în avans să plătească suma datoriei, întrucât acest lucru ar presupune perceperea altor condominii cu o cotă care depășește miimi de proprietate, aceasta fiind majorată cu cota aferentă mileniilor deținute de cei care nu se achită. . Creditorul poate exercita împotriva debitorilor condominiilor împotriva sa acțiunea executivă pentru întreaga sumă, pe de altă parte nu poate exercita împotriva celorlalte acțiuni executive pentru sume mai mari decât datoria datorată împărțită în raport cu miimi de proprietate. Ordinul include dobânzi legale, taxe de reamintire și taxe legale. În ceea ce privește onorariile juridice, întrebarea care urmează a fi investigată: este afectată de nulitate - și, prin urmare, este eliminată din termenul de recurs prevăzut de art. 1137 cc, rezoluția adunării condominiale care afectează drepturile individuale ale unui condominiu, precum cea care plasează cheltuielile avocatului condominiului pe cheltuiala sa totală pentru o procedură inițiată împotriva sa, în absența unei sentințe care să-i sancționeze pierderea , și a menționat nulitatea, în temeiul art. 1421 cc, poate fi afirmat de același condominiu care a participat la ședință chiar dacă a exprimat un vot favorabil rezoluției, dacă cu acest vot nu este exprimată asumarea sau recunoașterea obligației sale, conform sentinței Curții Supreme de casare civilă, secțiunea II, 6 octombrie 2008 n 24696. ^[18]

Creditorul va continua să inițieze o singură citație și ordonanță de plată împotriva condominiului și a administratorului, reprezentantul său legal, trebuind să procedeze împotriva condominiilor individuali numai în faza de executare silită. Administratorul poate solicita judecătorului o ordonanță de plată împotriva condominiilor care se află în incapacitate de plată. Dacă valoarea litigiului nu depășește 1.100 EUR, cererea poate fi propusă personal de către administrator (articolul 82 din Codul civil italian), în alte cazuri va fi întotdeauna necesară asistența unui avocat. Ordonanța de plată a contribuțiilor la condominiu rezultate din starea de distribuție aprobată de adunare prin decret poate fi solicitată cu eficacitate executorie provizorie, prin urmare adecvată pentru stabilirea unei executări silite chiar și în așteptarea oricărei opoziții prezentate de contrapartidă. În acest fel, creditorul poate recupera rapid suma datorată, iar administratorul are acoperire pentru alte cheltuieli determinate de restanțe (costuri de reamintire, taxe legale etc.), permițând condominilor să anticipeze sume limitate în cel mai rău caz. Alternativ, administratorul poate, ca și în trecut, să procedeze din oficiu la împărțirea deficitelor de numerar, a penalităților și a dobânzilor de întârziere notificate de creditori, între toți condominii, pe baza a miimi.

Adunarea poate denunța administratorul pentru daune aduse condominiului sau condominiu poate solicita despăgubiri pentru daune, derivând din comportamentul său neglijent și omisiv care a dus la eșecul sau la întârzierea recuperării creditului, pe baza articolelor. 1130 și 1131 cc, ceea ce îl obligă să asigure servicii de condominiu și încasarea contribuțiilor. Din nou, regula poate fi interpretată cu privire la gestionarea arieratelor sau doar la colectarea neobligatorie a taxelor de condominiu. Comportamentul există, de exemplu, dacă nu au fost luate măsuri împotriva contravenienților sau dacă administratorul nu a făcut uz de protecțiile speciale pe care le rezervă legea pentru creditele de condominiu, cu atât mai mult cu cât aceștia nu sunt creditori privilegiați.

Se ripartisce i debiti pro quota , oppure se il credito è inesigibile e il recupero non va a buon fine, il condominio, se raggiunge l'unanimità dei presenti in assemblea, oi condòmini devono citare in giudizio i morosi, anticipare le spese legali ei terzi creditori in base ai millesimi, e recuperare il tutto solamente al termine del procedimento giudiziario.

Per adottare criteri di ripartizione diversi dalla proporzionalità (millesimi di proprietà), ad esempio per far anticipare il debito ai solo condomini non morosi, occorre all'amministratore una delibera assembleare (art. 1123 cc). La delibera deve essere approvata di norma all'unanimità, a maggioranza in situazione di urgenza, ad esempio se il creditore ha avviato azioni esecutive che, per un mancato pagamento del debito, comporterebbero l'interruzione di servizi di condominio, ovvero, anche in assenza di ingiunzioni di pagamento, se l'amministratore può provare che il mancato pagamento dei creditori comporta maggiori oneri per l'intero condominio, quali per l'aumento degli interessi di mora, o delle spese legali per il proseguimento della causa.

La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall'assemblea condominiale e dall'amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni. In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. L'amministratore oppure la società creditrice del condominio potevano ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo e procedere alla riscossione forzata verso uno qualsiasi dei condòmini. Questi aveva poi facoltà ad esercitare il proprio diritto di rivalsa nei confronti del condomino moroso. quest'obbligo di anticipare debiti altrui riguadab anche le unità immobiliari in regola con tutti i pagamenti delle rate.
Inoltre, legge non fissava né un importo minimo per la procedibilità del credito condominiale, né un massimale che potesse essere richiesto cumulativamente per tutte le situazioni di morosità al singolo condomino. Analogamente, non prevedeva tutele o deroghe alla discrezionalità dei creditori esterni o dell'amministratore rispetto ai condomini non morosità e in situazioni di difficoltà economica.

Il provvedimento esecutivo poteva essere chiesto addirittura verso condomini non nominati nella sentenza. Tale condomino poteva esercitare il diritto di regresso nei confronti di quello insolvente, per la somma che aveva dovuto anticipare. I riferimenti normativi sono gli artt. 1123, 1294, 1295 e 1314 cc Non esiste, infatti, una normativa specifica in merito alla responsabilità dei condomini nei confronti di creditori terzi. L'art. 1123 cc indica che le spese per la conservazione e il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà e non specifica come fare se un proprietario ritarda o non paga le proprie quote. L'approvazione di criteri diversi da quello di proporzionalità deve avvenire all'unanimità , per cui l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la costituzione di un fondo cassa/fondo morosità da utilizzare a compensazione delle rate mancanti, non può ripartire sui condomini non morosi le somme e relativi penali o interessi di mora dovuti alla condotta di singoli.

La Cassazione ha ammesso come unica eccezione una delibera a maggioranza in merito alla creazione di un fondo cassa, la situazione di urgenza che si crea quando il creditore notifica al condominio il precetto delle sue spettanze, e il mancato blocco dell'azione esecutiva comporta l'interruzione di servizi di condominio di particolare importanza, quali riscaldamento, ascensori, luci ( Corte suprema di cassazione , sent. n. 13631 del 5 novembre 2001, pag. 2025).
Ciò vale a titolo provvisorio e temporaneo, salvo conguaglio a favore dei condomini non morosi e avvio da parte dell'amministratore delle iniziative necessarie per ottenere il pagamento degli oneri insoluti dal debitore.

Per il caso generale, gli artt. 1294 e 1295 cc indicano due modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido (art. 1294), i coeredi dividono l'obbligazione in proporzione alle quote (art. 1295). Secondo l'art. 1313, quando ci sono più debitori e l'obbligazione è la stessa, ciascuno è tenuto a pagare la sua quota di debito. La legge non menziona il criterio della divisibilità dell'obbligazione, per stabilire se la responsabilità sia solidale o meno, ma è quanto la giurisprudenza interpreta dagli artt. 1294 e 1313 cc

La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l'art. 1294 del codice civile , relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all'identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca per le spese condominiali, che sono ripartite per millesimi. Alle obbligazioni condominiali deve applicarsi l'art. 1295 del cc, simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi ^[19] .

Caso particolare a latere è la responsabilità solidale fra acquirente e vecchio proprietario. La giurisprudenza ha interpretato tale responsabilità in modo restrittivo rispetto al passato, confermando l'orientamento verso una responsabilità personale e non più solidale delle obbligazioni dei condomini. Il nuovo proprietario risponde in modo solidale col vecchio solamente per le spese deliberate e/o sostenute dal condominio nell'anno in corso e quello precedente l'acquisto, da solo per le spese più vecchie.

Interruzione dei servizi a godimento separato

Fra gli strumenti non giudiziali di autotutela del creditore, troviamo la possibilità per l'amministratore -ovvero per l'assemblea di condominio- di decidere per i condomini morosi l'interruzione dei servizi suscettibili godimento separato, anche essenziali quali per prima casa adibìta ad abitazione principale, e attuata con ingresso nei locali di proprietà del condomino ^[20] , nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre (art. 15, l. 220/2012): parcheggio condominiale con sbarra elettrica, ascensore condominiale munito di chiavi, pulizia delle scale e servizi di portineria, acqua centralizzata, luce, riscaldamento, antenna TV, a patto che per la configurazione degli impianti, l'interruzione non comporta l'interruzione del servizio anche a condomini in regola coi pagamenti.

Così come è enunciata dalla legge, si tratta di una facoltà (e non di un obbligo) dell'amministratore, che quindi potrebbe anche non avvalersene prima di procedere a ripartire le somme mancanti pro quota fra tutti i condomini. Il regolamento condominiale che vieti tale potere all'amministratore, sarebbe invalido. Tuttavia, è fatto obbligo all'amministratore di “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” (art. 1129 cc, comma 9) ^[21] .

La situazione è analoga anche per il caso frequente di un proprietario responsabile in solido per l'inquilino moroso. La giurisprudenza ha più volte stabilito che la responsabilità è personale, ovviamente e in primo luogo dell'autore di una condotta che viola il regolamento del condominio, e non "automaticamente" del proprietario. Ciò può per analogia essere fatto valere anche per i consumi di servizi "comuni" quali acqua e riscaldamento condominiali, e per il mancato pagamento delle relative spese.

Il proprietario può chiedere all'amministratore una contabilizzazione separata per le spese straordinarie e per le spese ordinarie, e di inviare queste ultime all'inquilino che le pagherà direttamente al conto corrente del condominio. Tutto ciò configura in diritto e di fatto la posizione dell'inquilino come parte avente soggettività giuridica da parte di e nei confronti del condominio, con la conseguente legittimità attiva e passiva ad agire in giudizio: in un qualunque rapporto di debito-credito, così come l'inquilino può contestare all'amministratore importo e natura delle spese ordinarie addebitate, così parimenti l'amministratore può in linea teorica (e nessuna norma lo vieta esplicitamente) agire in giudizio avverso l'inquilino moroso per il recupero del credito dovuto. Responsabilità solidale non significa certamente che sìa il proprietario a rispondere automaticamente di qualsiasi negligenza o morosità del locatario..

Il distacco dei servizi suscettibili di godimento separato rappresenta un utile e valido strumento per evitare una crescente morosità, così come per indurre il conduttore a saldare il debito residuo, ovvero liberare l'immobile in caso di sfratto. La condotta negligente dell'amministratore crea e configura un potenziale danno al singolo locatore così come a tutto il condominio, giustificato motivo oggettivo per chiedere una revoca anticipata del mandato dell'amministratore in sede di assemblea condominiale, ovvero di una valutazione del potenziale danno arrecato.

Prima di "ribaltare il credito" nei confronti dei proprietario, in quanto responsabile in solido col locatario dei debiti condominiali, l'amministratore è chiamato ad usare la medesima sollecitudine nei confronti del locatore, specialmente nel caso in cui il contratto di locazione preveda che sia il locatario a provvedere direttamente al pagamento delle spese condominiali nel conto corrente gestito dall'amministratore.

La giurisprudenza ha interpretato in modo controverso l'identificazione dei servizi suscettibili di godimento separato cui è applicabile la legge, talora tendendo a escludere servizi essenziali come acqua, luce e riscaldamento centralizzati. Tale insieme di servizi in via minimale ricomprende, fra gli altri, l'uso dell'ascensore condominiale (limitabile tramite chiavi al'uso dei condomini non morosi ^[22] .

Locatori e inquilini

La responsabilità è in primo luogo dell'inquilino che viola il regolamento. Questi per primo deve essere informato dall'amministratore di eventuali segnalazioni o lamentele dei condomini.

A seguito di ripetute (e provate) segnalazioni degli altri proprietari, inquilini e/o dell'amministratore, per violazioni al regolamento, il locatore è tenuto a esercitare gli strumenti che la legge e il contratto di affitto mettono a sua disposizione per garantire il quieto vivere e il rispetto del regolamento, quali interventi di insonorizzazione ed isolamento acustico, che hanno un minimo costo aggiuntivo rispetto al solo isolamento termico; fino alla disdetta del contratto e sfratto per giusta causa dell'inquilino inadempiente.
Il non avere attivato lo strumento giuridico per riottenere la disponibilità dell'immobile rende a sua volta il locatore inadempiente all'obbligo del rispetto del regolamento di condominio, da ciò derivando la sua responsabilità nei confronti del condominio e degli altri condomini. In un eventuale causa civile, il locatore può essere chiamato in solido con l'inquilino al risarcimento danni verso gli altri condomini ^[23] .

Sanzioni

La norma italiana non stabilisce:

• le modalità di accertamento della violazione, in materia di multe condominiali, lasciando intendere che questa attività non è svolta dal giudice.
• se la sanzione rientri nei crediti condominiali, e pertanto sìa esigibile entro sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio. Né indica un diverso termine temporale, per evitare che l'interessato debba tutelarsi in merito a fatti commessi anni prima.
• come gestire le violazioni al Regolamento da parte delle famiglie in affitto: solo i proprietari partecipano e ricevono le comunicazioni dell'assemblea, e tuttavia in sede civile e penale ognuno risponde della propria condotta individuale, e il proprietario solo in quanto non ha messo in atto iniziative di richiamo verbale e scritto, o di sfratto (dove possibile) verso l'inquilino negligente.

La legge n. 220/2012 art. 24 ^[24] eleva le sanzioni massime (art. 70 disp. att. cc) applicabili stabilendo che: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
L'assemblea di condominio può deliberare (all'unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni minori di quelle ammesse dalle legge per i trasgressori, restando invece inderogabili gli importi massimi.

Il dln 145/2013 (così detto decreto Destinazione Italia), il quale ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
L'amministratore ha il compito di riscuotere la sanzione irrorata dall'assemblea, mentre non può irrorare multe di propria iniziativa, per le quali è invece necessaria una delibera condominiale. Prima della riforma del 2012, non era necessaria la delibera dell'assemblea per irrorare sanzioni (art. 1131), dal 2012 non è più nemmeno obbligatorio che il Regolamento di Condominio preveda espressamente le sanzioni ovvero richiami il codice civile, anche se questa prassi rimane consigliabile.

Le sanzioni pecuniarie includono gli interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali.

Secondo un orientamento giurisprudenziale, l'amministratore è obbligato a irrogare tali sanzioni , se si considera che è tenuto (art. 1130) a "curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio" (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1131, comma 3), potendosi verificare un probabile aggravio di queste spese a causa della condotta del condomino che non osserva il Regolamento, e che l'importo della sanzione è proprio per legge destinato al fondo per le spese ordinarie.

La riscossione è quindi responsabilità dell'amministratore, il sollecito scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell'ingiunzione di pagamento, essendo sufficiente il rendiconto di bilancio dell'esercizio notificato ai condomini. Compete all'amministratore la scelta di affidare a un avvocato il compito dell'ingiunzione dei pagamenti.

In base all'art. 63, Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione . Non è quindi obbligatorio il procedimento di mediazione , né attendere 40 giorni dopo la notifica del decreto ingiutivo: già il giorno dopo la notifica, il creditore può procedere con espropriazione forzata. Non sono opponibli ai crediti condominiali i beni iscritti in apposito fondo patrimoniale . Nessuna tutela particolare, invece, è prevista per i proprietari nei confronti di un amministratore reo di appropriazione indebita dei denaro versato dai condomini.

È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato dall'Assemblea, sia preventivo sia consuntivo: la presenza di un consuntivo di spese non è più condizione per l'ingiunzione di pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art. 63 disp. Att. codice civile, RD n. 318/1942, sentenze Cassazione n. 24299/08 e n. 6323/03). Vale però in generale che il credito deve essere certo, liquido ed esigibile: la certezza del credito si ha solo nel bilancio consuntivo di fine esercizio.

L'entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario o di pace, che può ridurla anche d'ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza n. 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è stata ridotta la sanzione a suo carico.

Normativa di interesse

Testo unico dell'edilizia e regolamenti comunali

Lo stesso argomento in dettaglio: Testo unico dell'edilizia e Segnalazione certificata di inizio attività .

Nel testo unico dell'edilizia vengono riportate le definizioni di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di intervento di restauro ecc.; con clausola di cedevolezza alcune regioni hanno autonomamente legiferato. Nel testo unico sono inoltre elencati i casi in cui è necessario richiedere la " segnalazione certificata di inizio attività " (SCIA) oppure il " permesso di costruire ".

A livello comunale, ognie ente poi può avere propri regolamenti da rispettare. Possono essere, ad esempio:

• Regolamento Urbanistico Edilizio;
• Regolamento per la gestione dei rifiuti urbani;
• Regolamento per gli scarichi delle acque reflue domestiche;
• Regolamento per la disciplina delle occupazioni di aree private di uso pubblico per l'installazione di mezzi pubblicitari, fioriere, tende parasole e dehors;
• Regolamento sulla Toponomastica Comunale - numerazione civica;
• Regolamento comunale del verde (abbattimento alberi in proprietà privata);
• Regolamento di igiene, sanità pubblica e veterinaria (malattie, cani, gatti, aria, amianto, canne fumarie, rumore, acqua potabile);

Manutenzione ordinaria e straordinaria - Sicurezza nei Cantieri

Nel caso di manutenzione ordinaria e straordinaria il condominio si trasforma in cantiere temporaneo e pertanto, nel caso siano presenti due o più imprese esecutrici, è necessaria la redazione del piano di sicurezza e coordinamento. Rientra tra i doveri dell'amministratore la conoscenza del Titolo IV del Testo Unico della sicurezza, nel quale vengono riportati gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori; ogni qual volta l'amministratore di condominio stipula un contratto di appalto deve assicurare l'idoneità tecnica professionale delle imprese nei modi prescritti dall'articolo 90 e dall'allegato XVII. L'articolo 99 prescrive i casi in cui bisogna inviare la notifica preliminare all'Unità Sanitaria Locale.

Decreto 22 gennaio 2008, n. 37 - installazione degli impianti all'interno degli edifici

Il decreto si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d'uso, collocati all'interno degli stessi o delle relative pertinenze. Gli impianti sono: impianti elettrici, di riscaldamento, per la distribuzione e l'utilizzazione di gas, di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili, di protezione antincendio. Il decreto provvede a regolamentare le imprese abilitate, la progettazione degli impianti, la realizzazione ed installazione degli impianti, la dichiarazione di conformità, gli obblighi del committente o del proprietario, il certificato di agibilità, la manutenzione degli impianti.

Gestione della sicurezza antincendio - Autorimesse

Il decreto ministeriale del 10 marzo 1998 stabilisce i criteri per la valutazione dei rischi di incendio nei luoghi di lavoro ed indica le misure di prevenzione e di protezione antincendio da adottare al fine di ridurre l'insorgenza di un incendio o di limitarne le conseguenze qualora si verifichi; gli articoli 4, 5 e 6 chiariscono rispettivamente: quale debba essere il controllo e la manutenzione sulle attrezzature antincendio, la gestione dell'emergenza e il metodo di designazione degli addetti al servizio antincendio. Il decreto legislativo dell'8 marzo 2006 n. 139 definisce il metodo con il quale richiedere ai Vigili del Fuoco il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), necessario nel caso, per esempio, delle autorimesse con più di 300 m². (DPR n. 151 del 1º agosto 2011). Le autorimesse devono rispettare i requisiti minimi di sicurezza indicati dal Decreto Ministeriale 1º febbraio 1986. Il DPR n. 151 del 1º agosto 2011 e il DM n. 201 del 7 agosto 2012 sono i regolamenti recante la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi. Il decreto ministeriale del 20/12/2012 stabilisce le nuove regole tecniche per la progettazione, costruzione e manutenzione degli impianti attivi armonizzate con quelle europee.

Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica - Acustica

L'amministratore di condominio, in caso di lavori di manutenzione condominiale, deve verificare la rispondenza dell'edificio alla Legge n. 192/2005 e smi o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica. Il certificato energetico ha validità decennale.

Legittimazione ad agire in giudizio

L'amministratore di condominio, a volte anche senza espresso mandato dell'assemblea, ha la rappresentanza in giudizio del condominio ed il più delle volte la stessa coincide con la legittimazione ad agire nell'interesse dello stesso anche contro i singoli condomini (ad esempio nel caso delle morosità).

Non mancano tuttavia casi in giurisprudenza nei quali il singolo condomino è legittimato esso stesso ad agire.

Altre forme

In Italia sono diffuse due tipi particolari di condomini, il Supercondominio , il Condominio Parziale e la Palazzina

Supercondominio

Il supercondominio , anche conosciuto come condominio complesso o condominio orizzontale , generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi e aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio. Ad esempio una serie di condomini che condividono gli stessi viali di accesso, aree parcheggi, impianti idrici ed elettrici comuni. Anche se continuano a nascere nuovi supercondomini , la riforma del Condominio li ha esclusi, anche se in giurisprudenza e nella pratica si trovano ormai frequentemente. Visto che al supercondominio si applicano le stesse norme relative al condominio, si deve procedere a convocare un'assemblea, redigere un regolamento condominiale e nominare un amministratore.

Condominio parziale

Il condominio parziale nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio. La cassazione, con sentenza nº10483 del 21-5-2015 ha stabilito che è configurabile il condominio parziale, ogni volta che un bene è destinato al servizio e al godimento in modo esclusivo di una parte dell'edificio del condominio.

Palazzina

La palazzina viene utilizzata solitamente sia nel campo dell'edilizia che in occasione di grandi eventi sportivi e non (es. Elezioni politiche americane).

Note

Bibliografia

• Butera, Antonio, La comproprietà di case per piani, Torino, UTET, 1932.
• Girino, Franco, Teoria generale del condominio, Torino, Centro scientifico torinese, 1988.
• Alvigini, Paolo. Le regole del condominio, Padova, CEDAM, 1995.
• Corona, R., Regolamento contrattuale di condominio, Torino, UTET, 2009.
• Napoli, E., Napoli, GE, Il regolamento di condominio, Milano, Giuffrè, 2011.

Voci correlate

Altri progetti

• Wikisource contiene una pagina dedicata a condominio
• Wikiquote contiene citazioni di o su condominio
• Wikizionario contiene il lemma di dizionario « condominio »
• Wikimedia Commons contiene immagini o altri file sul condominio

Collegamenti esterni

• ( EN ) Condominio , su Enciclopedia Britannica , Encyclopædia Britannica, Inc.
• ( EN , FR ) Condominio , su Enciclopedia canadese .
• Danni al condominio: chi paga? , su laleggepertutti.it/ , 5 giugno 2018. URL consultato il 31 gennaio 2019 ( archiviato il 12 giugno 2018) .

Portale Diritto

Portale Italia